國資收購存量商品房用作保障房，正在越來越多的城市鋪開。

9月12日消息顯示，銀川市正首次開展收購已建成存量商品房用作保障性住房房源工作，9月9日至28日在全市范圍內(nèi)征集已建成存量商品房，范圍為銀川市城區(qū)“繞城高速范圍內(nèi)”已建成未出售的整棟、整單元商品房(住宅和公寓)。

據(jù)當(dāng)?shù)赜?jì)劃，今年銀川市將籌集2764套保障性住房，以“租賃+配售”模式解決更多城鎮(zhèn)低收入群體、青年人群的住房困難。

無獨(dú)有偶，9月9日消息顯示，合肥安居集團(tuán)擬開展收購已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，現(xiàn)向安徽省合肥市相應(yīng)行政區(qū)域內(nèi)征集已建成存量商品房。

9月6日泰安市也發(fā)布了《關(guān)于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》，由泰安市泰山置新房產(chǎn)管理有限公司作為收購主體，以合理價(jià)格（以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限），在主城區(qū)內(nèi)征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

據(jù)市場機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有超過30多個(gè)城市發(fā)布了征集房源的公告，超過60個(gè)城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房。

從目前各地公告內(nèi)容看，存量房收購對(duì)房源的大小、房屋質(zhì)量、配套資源等均有一定標(biāo)準(zhǔn)。

比如銀川要求：房源單套建筑面積不大于120平方米；項(xiàng)目整棟樓或整單元尚未出售，已完成竣工驗(yàn)收備案及首次登記，并取得商品房預(yù)售許可證，房屋權(quán)屬清晰無糾紛且可交易；項(xiàng)目滿足金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款要求；項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，交通便利，相關(guān)配套齊全等。

合肥與此類似，房源形態(tài)方面，以整棟、整單元為主，可實(shí)現(xiàn)封閉管理。同時(shí)，按照“現(xiàn)房為主、精裝優(yōu)先”的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)為已辦理竣工驗(yàn)收的現(xiàn)房，項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)齊備，資產(chǎn)負(fù)債及法律關(guān)系清晰，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，可以滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。收購房源還需滿足區(qū)位交通便利、配套設(shè)施較為齊全，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)等要求。

收購價(jià)格方面，銀川表示，收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本相加不超過5%的利潤，泰安標(biāo)準(zhǔn)也是如此。合肥存量商品房的收購價(jià)格，不超過同地段保障性住房重置價(jià)格，其中配租型保障性住房以專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)作為上限。

配租、配售型保障房的籌集與建設(shè)，是涉及社會(huì)民生的長期工程。

據(jù)華泰證券研報(bào)，2021～2023年，全國已建設(shè)籌集保障性租賃住房572萬套，完成“十四五”對(duì)保租房規(guī)劃目標(biāo)的65.7%。2023年8月，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（14號(hào)文）出臺(tái)，保障房建設(shè)“配售+配租”開始并行推進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年1～6月，全國已建設(shè)籌集保障房112.8萬套（包含配售和配租兩種），完成年度計(jì)劃170.4萬套（間）的66.2%，完成投資1183億元�！邦A(yù)計(jì)配售型保障房將成為保障房供給的重要增量，40個(gè)城市2024年計(jì)劃籌集配售型保障房合計(jì)近14萬套。”研報(bào)稱。

“517新政”以來，在中央政策的支持下，地方頻繁發(fā)文鼓勵(lì)收儲(chǔ)，比如銀川、合肥、泰安等此類城市，均發(fā)布了收購存量房用作保障房的文件，響應(yīng)政策的城市越來越多。

不過，從實(shí)際落地規(guī)�？�，目前國資收購存量房用作保障房，還有待提速。

8月16日，武漢市首單利用保障性住房再貸款，收購存量商品房項(xiàng)目用作保障性住房正式落地。武漢安家保障性住房有限公司收購招商蛇口旗下的招商愉樾項(xiàng)目和空港中心三期項(xiàng)目，收購面積超過2萬平方米，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)化為500余套保障性租賃住房。

珠海日前也披露了一則存量商品房收購信息，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司宣布，擬與控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司或其子公司，開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，總交易金額不超過120億元，收購的存量商品房將被用于增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給。

今年7月，福州154套住宅以整體打包方式公開掛牌轉(zhuǎn)讓，福州安住發(fā)展有限公司最終以2.73億元的底價(jià)，收購麓嶺花園等154套住宅，平均單價(jià)約2萬元/平方米。福州安住發(fā)展有限公司是福州國有企業(yè)，主要承接福州市收儲(chǔ)存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房的任務(wù)。

相較于計(jì)劃規(guī)模，國資收儲(chǔ)之所以落地較慢，資本如何平衡是其中的一大痛點(diǎn)。

華泰證券表示，保障房具有民生屬性，主要是為了解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。因此，配租型保障房的租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場化租金，且年租金漲幅存在限制；配售型保障房的運(yùn)營以保本微利為原則，以“土地成本+建安成本+適度合理利潤”定價(jià)，多地?cái)M定配售價(jià)格為同區(qū)域商品房的5折左右。

“保障房‘�；�本’的屬性決定了收儲(chǔ)價(jià)格不能過高，一方面需要低成本的資金來源，另一方面取決于收購雙方對(duì)價(jià)格的博弈�！比A泰證券稱。以配租為例，當(dāng)前重點(diǎn)城市租售比普遍較低，在無補(bǔ)貼情形下，收儲(chǔ)后的運(yùn)營收益覆蓋成本仍有難度，影響收儲(chǔ)擴(kuò)圍。

除了資金平衡，收儲(chǔ)還需考慮供需錯(cuò)配問題。比如，高能級(jí)城市保障房需求大，但商品房去庫存壓力相對(duì)較小，租售比較低，存量房回購動(dòng)力不及高庫存城市。在區(qū)位上，存量難去化商品房，本身可能存在交通條件不佳、配套設(shè)施欠缺的問題，符合收購要求的核心區(qū)域住宅和商辦供給有限；項(xiàng)目資質(zhì)上，亟需回籠資金、參與收儲(chǔ)積極性較高的存量房項(xiàng)目，可能存在復(fù)雜的抵押和債權(quán)關(guān)系，難以滿足收購要求。

為解決上述難題，地方政府也在探索。比如，泰安市本次存量房收購，是按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的工作思路，先全面摸清了保障性住房需求量和已建成存量商品房數(shù)量兩個(gè)底數(shù)，明確了收購安排、收購主體和開發(fā)企業(yè)，科學(xué)合理制定了管理辦法。

后續(xù)，該市將以需求為導(dǎo)向，以可持續(xù)發(fā)展為目的，堅(jiān)持回購后“市場化+保障房”兩條腿走路，創(chuàng)新制定收購存量住房運(yùn)營管理機(jī)制，用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)，確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

（出處：第一財(cái)經(jīng)，作者：孫夢(mèng)凡）