樓市下行、城市更新受阻，深圳一批村民陷入無法按時獲得過渡安置費的困局。

過渡安置費（簡稱”過渡費“）指的是拆遷人（開發(fā)商/項目合作方）在拆遷過渡期對原業(yè)主可能發(fā)生費用的補償。在深圳，不少城市更新項目的過渡費按照被拆遷房屋的面積計算，例如，深圳市龍崗區(qū)有項目過渡費按照“20元/月/平方米”支付。

第一財經梳理人民網留言板上的信息發(fā)現(xiàn)，近一年來，深圳有超過10個城市更新項目的居民稱，舊改項目的開發(fā)商拖欠過渡安置費數月，另外，還有城市更新項目存在停工的問題。

延遲的過渡費

位于羅湖區(qū)翠竹街道的金鉆豪園被稱為“深圳最難改造”的舊小區(qū)之一，于2010年被列入深圳第一批舊住宅小區(qū)改造范圍。一直到2018年，金鉆豪園城市更新單元一期項目實施主體才確認公示，為深圳新華城房地產有限公司。2019年，該城市更新項目正式開工，然而，直到2024年，該項目都還未交付。

今年以來，金鉆豪園的原業(yè)主多次在人民網留言板上稱，工地長期處于半停工狀態(tài)，從2020年起，過渡安置費就沒有按合同規(guī)定發(fā)放。

對于金鉆豪園項目存在的問題，羅湖區(qū)翠竹街道信訪辦回復稱，項目單位存在資金短缺等問題，區(qū)職能部門正協(xié)調項目單位籌措資金，確保項目順利建設，以及支付相關過渡安置費。另外，羅湖區(qū)政府已成立工作專班，研究解決金鉆豪園項目盤活事宜，目前，已促進第三方國企介入項目，并就項目盤活的相關事宜達成一致意向，明確項目將采用后進先出模式，引進增量資金開展盤活工作。

與上述城市更新項目類似，深圳不少城市更新項目都因為資金鏈緊張而拖欠原業(yè)主的過渡費，與此同時，城市更新項目的建設進度也放緩，其中，就涉及佳兆業(yè)、勤誠達、恒裕集團等房企。

今年7月，龍崗區(qū)五聯(lián)竹頭背、嶺背坑舊改項目的居民反映，該項目的過渡費已拖欠一年多，另外，項目的開發(fā)商目前股權已經被凍結，詢問是否會影響項目的正常進行。深圳市龍崗街道回復稱，已督促意向實施主體及時履行支付義務，對方表示目前正多渠道籌措資金。

據悉，該項目的意向實施主體為深圳市保達房地產開發(fā)有限公司，而該公司由深圳市勤誠達地產公司（下稱“勤誠達”）、深圳市保利房地產開發(fā)有限公司分別持股50%。勤誠達是深圳本地房企，成立至今已27年，近年來，勤誠達的住宅項目為了快速回籠資金，以5折價格違規(guī)銷售，后被暫停。企查查資料顯示，勤誠達集團已經是失信被執(zhí)行人，并且被限制高消費。

專注豪宅開發(fā)的深圳本地房企恒裕集團，近期也出現(xiàn)資金籌措困難的情況。今年6月，深圳市龍崗區(qū)龍東社區(qū)上井地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目原業(yè)主反映稱，開發(fā)商停付過渡費。

官方回復稱，該項目的合作方為上井股份合作公司、恒裕集團。該項目正在開展第一塊留用地的開發(fā)建設工作，同時正在完善項目其他用地報批手續(xù)。因房地產市場環(huán)境嚴峻，資金籌措較為困難，同時需要對第一塊留用土地進行開發(fā)建設進行資金投入，影響了公司資金周轉。為了及時解決項目涉及過渡費拖欠問題，街道于6月6日再次約談項目合作單位，要求其加快籌措資金用于支付相關過渡費。項目合作單位表示正在籌集資金，一旦資金到位，立刻按協(xié)議支付過渡費。

曾被稱為“舊改之王”的佳兆業(yè)集團，如今也陷入城市更新項目推進不暢的情況。今年5月，有村民在人民網留言本上稱，紅朱嶺舊改項目的房子已經被拆7年，拆遷過渡費停發(fā)了一年多。對此，龍崗區(qū)平湖街道約談項目合作方佳兆業(yè)集團，佳兆業(yè)集團表示，目前房地產市場環(huán)境普遍嚴峻，紅朱嶺項目近期出現(xiàn)資金困難、推進放緩的情況，公司正在多方籌措資金支付過渡費。同時公司積極尋找合作方，當前項目已與國企進行對接中，一旦成功，可以重新盤活項目。

佳兆業(yè)位于龍崗區(qū)坂田街道的城市更新項目也陷入停滯。今年5月，居民反映稱，坂雪崗科技城11號城市更新單元（下稱“科技城11號”）建設主體爛尾，新雪社區(qū)舊改陷入停滯，廠房人去樓空荒置幾年，

對此，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局稱，2022年至今，龍崗區(qū)政府多次督促佳兆業(yè)處置相關資產，已籌集支付科技城11號的過渡費2128萬元。紓困方案方面，龍崗區(qū)主動對接十多家國央企以及債權方、資產管理公司，并編制多版處置方案，希望找到“善意第三人”盤活項目，加速項目處置，但因房地產經濟下行，項目經濟可行性差等原因，暫無企業(yè)明確接盤。

融資、銷售兩難

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經記者表示，近年來深圳不少城市更新項目進度放緩，表面上看，是因為資金緊張，而實質是，按照目前商品房銷售情況來看，舊改后的商品房入市，銷售收入可能不足以覆蓋舊改項目的成本，開發(fā)商從而放慢了城市更新的步伐。“這些項目大多是在房價快速上漲時期簽約或者批復的，補償原業(yè)主的價格相對較高，現(xiàn)在房價下行，銷售去化放緩，尤其對民營房企來說融資難度加大，房企的銷售預期也減弱�！崩钣罴伪硎菊f。

李宇嘉表示，隨著深圳人才房、配售型保障房的入市，市場上的剛需房源不及改善型住房受歡迎，而對于一些城市更新項目來說，彼時審批規(guī)劃的產品與當前市場需求可能存在一些差異。因此，他認為，推進城市更新項目的進程，可以在規(guī)劃、拆遷補償標準、容積率、商辦的配置標準等方面進行調整。

此前，深圳一城市更新公司的工作人員對第一財經表示，當前房地產市場下行，開發(fā)商對城市更新項目的推進動力不足。其公司在深圳的一城市更新項目已經具備開發(fā)建設條件，公司資金也比較充足，但考慮到公司目前在深圳仍有多個新房項目在售，而當前深圳新房市場價格戰(zhàn)競爭激烈，銷售去化速度較慢，“即使房子建好了，去化也是個難題”，因此其公司還未對相應地塊進行開發(fā)。

今年以來，深圳限購條件放松、首付比例下調、二手房業(yè)主持續(xù)降價，在上述因素影響下，深圳二手房成交量上升，但新房市場銷售情況仍然不佳。樂有家研究中心統(tǒng)計的數據顯示，今年上半年，深圳二手房過戶21394套，同比2023年上半年上漲32%，成交套數均高于2022年、2023年同期；新房售出12135套住宅，同比減少25%。截至今年6月，深圳新房住宅的去化周期為24.8個月。今年7、8月，深圳新房成交量依舊處于2500套左右的低位。

樓市低迷，能順利推進的城市更新項目數減少。過去幾年，深圳的城中村改造規(guī)模，在全國范圍內排在前列，據合一城市更新統(tǒng)計，截至2024年8月11日，深圳有1041個項目被納入城市更新計劃，但只有538個走到實施主體公示這一步，即從2010年以來，只有一半的城市更新項目改造獲得重要進展。

當然，實施主體確認后，也并不意味著進入安全區(qū)，就像上述的金鉆豪園項目，盡管已經開工建設，仍然出現(xiàn)了資金緊張，項目陷入停滯的問題。

合一城市更新統(tǒng)計的數據顯示，2024年上半年，深圳已有5個城市更新項目失效，寶安有4個、坪山1個，涉拆除重建用地面積約55.17萬平方米。截至2024年6月18日，正處于計劃失效期仍未調出城市更新計劃的項目共計55個。

李宇嘉認為，已經失效的城市更新項目，說明多年來沒有投資主體愿意介入，或者規(guī)劃方案審批不能通過。他表示，這些項目可以常態(tài)化推進綜合整治或拆整結合。綜合整治主要是基于消防安全、房屋結構安全的考量，對社區(qū)的水、電、燃氣、網絡、道路等公共配套進行修繕，補齊短板。

（出處：第一財經，作者：張慧敏）