又一個二線城市加入收儲商品房的陣營。9月9日，合肥安居集團(tuán)官方公眾號披露，公司擬開展用作配售型或配租型保障性住房工作。

公告提出，配租型保障房源征集范圍包括合肥市市區(qū)內(nèi)已建成的租賃住房項(xiàng)目或可改建為租賃住房的商業(yè)、辦公等房屋；配售型保障房源征集范圍為合肥市市區(qū)內(nèi)已建成未出售的商品住房。

據(jù)新京報記者結(jié)合中指研究院統(tǒng)計，自5月份以來，已經(jīng)有33個城市和地區(qū)落地收儲商品房政策，并發(fā)布了具體的房源征收細(xì)則。這些城市中，既有一線城市深圳、廣州，也有二線城市蘭州、長沙、貴陽、沈陽、大連、昆明、杭州、佛山、煙臺、南寧等，更有較多的三四線城市，包括泰安、滄州、梧州、肇慶、德州、北海、濰坊、瀘州、柳州、江門、桂林等。

9月合肥等多城跟進(jìn)“收儲商品房”

9月9日，合肥市房產(chǎn)局發(fā)布消息，合肥市安居控股集團(tuán)股份有限公司擬開展收購已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，現(xiàn)向安徽省合肥市相應(yīng)行政區(qū)域內(nèi)征集已建成存量商品房。

其中，配租型保障房源的征集范圍是，合肥市市區(qū)內(nèi)（不含四縣一市）已建成的租賃住房項(xiàng)目或可改建為租賃住房的商業(yè)、辦公等符合條件的房屋；配售型保障房源征集范圍是，合肥市市區(qū)內(nèi)（不含四縣一市）已建成未出售的商品住房。

在戶型要求上，合肥并未設(shè)定具體面積限制，而是指出“戶型面積合適，原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積要求”。

據(jù)公開信息顯示，合肥保障性住房面積從60平方米到120平方米不等。

除了合肥外，9月份，還有泰安、滄州、梧州發(fā)布了收購已建成存量商品房用作保障性住房的細(xì)則。

9月6日，泰安市住建局發(fā)布了《關(guān)于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》，按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”工作思路，“市場化、法治化”和自主決策、自愿參與的原則，由政府選定的泰安市泰山置新房產(chǎn)管理有限公司作為收購主體，以合理價格（以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤），在泰安市主城區(qū)內(nèi)征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

在房源需滿足條件方面，泰安市要求，房源所屬項(xiàng)目已取得單體竣工驗(yàn)收證明、單套商品房建筑面積不超120平方米等。

9月5日，滄州發(fā)布收購已建成存量商品房用作配售型保障性住房項(xiàng)目征集公告，重點(diǎn)收購70-90平方米（最大不超過120平方米）的商品房用作配售型保障性住房，優(yōu)先按照整棟、整單元收購。

收儲陣營擴(kuò)圍、落地規(guī)模尚小

縱觀這33個城市發(fā)布的房源征收細(xì)則，主要集中在區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、配套設(shè)施、收儲價格等方面。

大部分城市都要求房源已取得竣工備案手續(xù)；房源權(quán)屬清晰，可辦理不動產(chǎn)權(quán)證書；房源企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰；房源所屬項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比；優(yōu)先選取整棟或整單元未售的樓棟項(xiàng)目。

在戶型面積上，多數(shù)城市要求在120平方米以下。其中，部分城市在保障房征集上，細(xì)分為配租型保障房和配售型保障房，前者面積較小，一般要求建筑面積不超過70平方米。

華泰研報分析稱，從地方實(shí)踐來看，收儲對房源的要求兼顧安全性和收益性，商辦、小戶型在現(xiàn)階段更容易落地。盡管收儲不限制房企屬性，但國企在資源協(xié)同上可能更具優(yōu)勢。

值得關(guān)注的是，目前，雖然收儲商品房陣營不斷擴(kuò)圍，但是多為第一批次，落地規(guī)模尚小。

例如，廣州增城收購的房源總建面約為20700平方米，若按70平方米、90平方米、120平方米的套型面積組合估算，大約可收購200套左右房源。

杭州臨安區(qū)5月份的征集公告顯示，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則上不超過10000平方米，單套建筑面積不超過70平方米，總體房源不超200套。

即便收儲項(xiàng)目相對較多的重慶，也不過數(shù)千套。據(jù)重慶住建微信公眾號消息，日前，重慶第二批收購已建成存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目簽約落地。簽約收購來自央企、國企以及民營企業(yè)共7個項(xiàng)目，收購面積超11萬平方米，裝修改造后可提供保障性住房2600余套。今年初，重慶國企已收購7個項(xiàng)目、4207套房源。

資金平衡是關(guān)鍵，有待進(jìn)一步引導(dǎo)支持

保障房具有民生屬性，要求保本微利，因此對于企業(yè)來說，收儲投入的資金以及未來的回報率影響著參與的積極性。

華泰證券研報認(rèn)為，資金平衡是收儲落地和可持續(xù)的關(guān)鍵。其一，當(dāng)前收儲資金主要為“央行再貸款+銀行貸款+財政補(bǔ)貼+國企自籌”，有待“中央資金+地方財政”進(jìn)一步引導(dǎo)支持。其二，公寓、寫字樓等商業(yè)房源由于戶型更適配保租房、供給過剩導(dǎo)致收購時議價空間更大，在現(xiàn)階段較住宅更容易落地。其三，重點(diǎn)城市租售比普遍較低，在無補(bǔ)貼情形下，運(yùn)營收益覆蓋成本仍有難度，影響收儲擴(kuò)圍。此外，收儲擴(kuò)圍還需考慮保障房在城市能級、區(qū)位、項(xiàng)目資質(zhì)上的供需錯配問題。

樓市已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九”銷售節(jié)點(diǎn)，具體銷售如何仍有待觀察，從政策來看或?qū)⒂瓉泶翱谄�，收儲等相關(guān)政策存在加碼的可能性。

對于收儲后的回報問題，銀河證券指出，參考國外的經(jīng)驗(yàn)，主要采取銷售為主、出租為輔的方式，我國目前主要以租賃的方式實(shí)現(xiàn)資金回流，因收儲用作租賃住房的項(xiàng)目或有望以REITs的形式上市盤活。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊利

（出處：新京報，作者：段文平）