《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償及獎勵補助標準》（征求意見稿）聽證會

聽證報告

2024年5月24日8:30時，張家界市住房和城鄉(xiāng)建設局牽頭組織了《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償及獎勵補助標準》（征求意見稿）聽證會。根據有關規(guī)定，現將聽證會情況報告如下：

一、文件修訂情況

（一）修訂背景

1.省里有要求。根據省委第十一巡視組反饋，永定城區(qū)在征地拆遷領域政策標準還不夠完善，要求張家界進一步規(guī)范政策標準，做好問題整改。

2.市里有安排。落實張家界市優(yōu)化營商環(huán)境專項整治行動要求，統(tǒng)一規(guī)范征收補償操作，切實降低發(fā)展成本，維護公共利益，保障居民合法權益。

3.現實有必要。房屋征收與房地產市場及經濟社會發(fā)展密切相關，為發(fā)揮房屋征收對房地產市場的積極作用，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，對我市市區(qū)房屋征收補助、獎勵標準進行調整很有必要。

（二）修訂依據

1.國家和部委文件。《國有土地上房屋征收補償條例》（國務院590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）。

2.省里文件�！逗�南省實施國有土地房屋征收與補償條例辦法》（湖南省人民政府令第268號）、《國有土地上房屋征收補償決定案件裁判指引（試行）》（湘高法發(fā)〔2021〕5號）。

3.市里文件。《張家界市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（張政發(fā)〔2021〕6號）、《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償及獎勵補助標準》（張政辦發(fā)〔2021〕8號）、《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償成本列支標準》（張政辦發(fā)〔2021〕9號）、《張家界市國有土地上房屋征收與補償工作規(guī)程》（張建發(fā)〔2021〕30號）。

（三）起草過程

1.成立工作專班 。按照市長專題辦公會議要求，迅速成立工作專班，由市住建局牽頭，市司法局、市財政局、市資規(guī)局、永定區(qū)政府聯合組成，制定調整政策工作方案，明確工作措施，安排專人負責，抓好抓細工作落實。

2.反復梳理政策。緊緊圍繞2021年出臺實施的“1+3”文件，共梳理歷年征收補償政策文件30余份，召開工作專班會商會議10余次。通過反復梳理政策，找準問題癥結，明確政策調整方向。

3.學習外地經驗。2022年-2024年，組織工作專班，先后到長沙、株洲、岳陽、懷化、郴州、常德等地認真聽取房屋征收工作的情況介紹，實地參觀考察學習房屋征收成本管控辦法等先進經驗。

4.廣泛征求意見。在各項調研、會商、考察學習的基礎上，總共開展四輪意見征求會議。對政策標準進行補充完善。成文后，5月10日，以書面形式征求區(qū)縣人民政府和市直各相關單位意見。5月24日，我局組織市人大代表、市政協委員、市直部門專家、社會代表共20人召開聽證會。

5.專題討論研究。5月25日，我局主要負責人召集本局相關科室負責人召開會議專題研究，5月27日，通過黨組會議研究。

二、聽證會基本情況

根據根據《湖南省行政程序規(guī)定》以及有關法律法規(guī)政策規(guī)定，我局于2024年5月10日在市人民政府門戶網站上發(fā)布了《關于舉辦<張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償及獎勵補助標準>（征求意見稿）聽證會的公告》，公開征集聽證會代表及意見。5月24日，在我局三樓會議室舉行了聽證會。聽證會由房地產監(jiān)管科科長王育紅主持，市住建局副局長羅名軍全程參與，聽證員由滿延安、李紅軍同志擔任;聽證記錄人由張曉小同志擔任；陳述人由王怡丹同志擔任。本次聽證會到會代表18名，由市人大代表2名，市政協委員2名，社會代表6名，市紀委監(jiān)委、市資規(guī)局、市財政局、永定區(qū)政府、永定區(qū)征收事務中心、武陵源區(qū)征收事務中心、慈利縣征收事務中心、桑植縣征收事務中心共計8名部門專家組成。

聽證會上，陳述人陳述了《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償及獎勵補助標準》（征求意見稿）的起草說明，隨后聽證會代表以認真負責的態(tài)度暢所欲言，充分發(fā)表了各自的意見、建議，陳述人對聽證代表提出的詢問給予了解釋和說明。最后表示，將認真整理并充分吸納聽證代表提出的意見、建議，進一步修改完善，及時撰寫聽證會報告并在網上公布聽證會意見采納情況，為市人民政府決策提供重要依據。

三、聽證會代表意見

參會的18名代表一致表示，我市修訂《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償及獎勵補助標準》很有必要，認為本次聽證會組織有序、公開透明、程序合法合規(guī)，并提出了37條很好的意見和建議，經整理歸納，主要有以下19條修改建議：

1.第二條第二款中建議臨時安置補償費設最高限額，最高不超過按2500元/戶·月。建議對選擇產權置換的，約定過渡期限，期限一般不超過3年。另外交付房屋后增加3個月的房屋裝修過渡期。在以上周期內按基本標準支付臨時安置費。

2.第四條第二款中建議對“非住宅”作進一步界定。刪除“被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻洜I性用房的，不享受停產停業(yè)損失�！�

3.第五條第一款建議改為：被征收房屋為合法建筑且產權證登記為經營用房認定為住改非的房屋�；蛘呓ㄗh將“已依法取得營業(yè)執(zhí)照、照章納稅、連續(xù)經營3年以上”修改為“已依法取得營業(yè)執(zhí)照、照章納稅、連續(xù)經營1年以上”。

4.第五條第一款明確非住宅經營用房、商業(yè)服務房屋的認

定方法、特征、和解釋權單位。

5.第五條第二款補償方式和標準建議改為：臨城市主次道

的一層的，按原房屋產權性質評估價值上浮80%，第二層以上（含二層）的，按原房屋產權性質評估價值上浮50%；臨城市支路或其他街巷一層的，按原房屋產權性質評估價值上浮60%，第二層以上（含二層）的，按原房屋產權性質評估價值上浮40%。 或者住改非建議分區(qū)域分商業(yè)氛圍情況明確具體上浮標準，中心老城區(qū)上浮100%，新城區(qū)80%，其余區(qū)域上浮50%。

6.第五條第二款第二條“住宅或其他非經營性用房改為非商業(yè)服務房屋�！边@里的非商業(yè)服務房屋，應明確是那些類型房屋。

7.第五條中住改非的位置區(qū)分有待完善。

8.第五條中住改非經營戶的被征收資格問題，如何補償其

應有的標準有待明確。應考慮征收中出租人的相關補償利益的規(guī)定，出租人員不是狹義的被征收人，但在征收中切實影響其合法的實體權利，根據憲法對征收應予補償的法律原則，應完善相關內容更合法性精神。

9.第五條中對歷史形成的房屋經營現狀及辦證情況有待

考慮。歷史原因未辦理產權手續(xù)，認定房屋性質的，能否考慮。特殊情況的補償要有待明確。明確國家投入改造房屋增加面積權屬、建議出臺參與單位、權、責、利分配文件。

10.第六條第一點中“騰房讓地獎。建議騰房讓地獎根據協議簽定及騰房讓地時間，采取分時段、分檔次給予獎勵。并在征收補償方案中予以明確。

11.第六條第二點中貨幣激勵獎，建議刪掉“住宅房屋的”，住宅和住改非房屋都可享受貨幣激勵獎。

12.第七條第一點家庭住房面積補助，應明確補足80㎡的具體補助標準，建議按合法面積征收補償標準予以補助，確保困難戶可以購房。在“國有土地上房屋征收補助標準”中該條的主要目的應是補助城鎮(zhèn)居民均面積非常低的群眾，如果該戶僅有一處住宅，且人均面積非常低，即使該戶非最低生活保障，殘疾人困難家庭，重病困難家庭，建議也應對此類對象進行適當救助。

13.第七條第二點中“市中心城市內被征收人是移民管理部門在冊且首次搬遷的移”建議改為：“市中心城市內被征收人是移民管理部門在冊且首次搬遷的張家界市本地區(qū)移民”。

14.第七條第二點中“辦證補貼”建議辦證補貼應進行概算，工本費和測繪費等，具體量化200㎡房屋，辦證補貼是多少錢。

15.七個附件中存在個別項目已隨當前政策取消，如:附件2-1征收房屋構筑物附屬設施補償標準中的天然氣上戶費，現已按工程結算;附件5-1其他特種動物養(yǎng)殖轉運補損中的蛇及竹根鼠作為“三有”保護動物，根據2020年上級文件規(guī)定，全面禁止包括人工繁育、人工飼養(yǎng)陸生野生動物。建議認真甄別梳理。

16.七個附件中存在補償標準過高的問題，如:附件4-2

特種水產養(yǎng)殖轉運補損中的大鯢，其轉運補損是按2018年標準確定的，按照現狀，有標準可能過高，建議通過合理的程序，再次確定補償標準。

17.《張家界市中心城市征收房屋花卉苗木、綠化園林

企業(yè)苗木移栽補償標準》中對直徑20cm以上(含20cm)的苗木移植補償標準700元/株偏低，建議按照國家相關工程定額計取移植費用。

18.《張家界市中心城市征收房屋砂石場、預制場、磚場石材場標準》中建議分為三類補償：①土地來源不合法、經營不合法的不予補償；②土地來源不合法、經營合法的按補償標準減半補償③土地來源合法、經營合法的按照補償標準補償。

19.《張家界市中心城市征收房屋遷墳補償標準》中遷墳

補償標準建議與自然資源部門集體土地上補償標準一致。充分考慮現行法律法規(guī)的導向，殯葬改革不允許立碑，建議遷墳補償不分大小碑。

四、聽證意見和建議采納情況

經認真研究，采納上述第2、5、10、12、13、14、15、17、18方面建議，并對文件進行修改完善，將修改完善后的《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償及獎勵補助標準》反饋與會聽證代表，對聽證代表提出的第1、3、4、6、7、8、9、11、16、19方面的建議未采納，暫未采納的理由為：

（一）關于臨時安置補助費問題。在國務院頒發(fā)的征收條例里沒有具體的規(guī)定，要求市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法。慈利縣、桑植縣人民政府可以根據具體情況制定補助和獎勵辦法。

（二）關于住改非的認定問題。湖南省最高人民法院關于國有土地上房屋征收補償決定案件裁判指引（試行）指出，房屋權屬登記記載為“住宅”用房，實際一直用于經營，已取得營業(yè)執(zhí)照并提供了稅務登記或納稅憑證，行政機關將房屋性質認定為“住宅”，可以根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償的。即住改非的補償問題，需要考慮經營年限因素給予適當補償。

（三）關于住宅、非住宅的認定問題。獎補標準中所稱住宅房屋和非住宅房屋的認定，以房屋所有權證標明的用途或者自然資源規(guī)劃部門批準的用途為準。住宅是指專供居住的房屋，非住宅定義范圍比較廣，從字面意思就可以看出除了住宅以外的就是非住宅，比較常見的包括商業(yè)服務用房、辦公用房、工業(yè)用房、倉儲用房。

（四）關于非商業(yè)服務用房的認定問題。獎補標準中所稱非商業(yè)用房的認定，以房屋所有權證標明的用途或者自然資源規(guī)劃部門批準的用途為準。比較常見的包括非商業(yè)服務用房指辦公用房、工業(yè)用房和倉儲用房。

（五）關于住改非的位置認定區(qū)分問題�！冻鞘械缆饭こ淘O計規(guī)范》已明確城市道路等級分快速路、主干路、次干路、支路四級，各級紅線寬度控制：快速路不小于40米，主干道30—40米，次干道25—40米，支路12—25米。

（六）關于住改非經營戶、承租戶的補償資格問題。《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）第二條明確為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）給予公平補償。

（七）關于對歷史形成的房屋經營現狀及辦證情況有待考慮問題�！秶�有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）第二十四條第二款市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查，認定和處理。

（八）關于住宅和住改非房屋都可享受貨幣激勵獎問題。住改非房屋按照房屋性質認定為“住宅”，按照當前獎補標準政策，本來就可以享受貨幣激勵獎，不需要修改。

（九）經征求市農業(yè)農村局相關職能部門意見，特種水產養(yǎng)殖轉運補損中的大鯢的轉運補損標準不高。

（十）經征求市民政部門意見建議，已按市民政部門意見調整《張家界市中心城市征收房屋遷墳補償標準》內容。

基于以上理由，暫未采納第第1、3、4、6、7、8、9、11、16、19方面的建議。

敬請社會各界和相關部門加強監(jiān)督，進一步規(guī)范我市國有土地上房屋征收補償管理秩序。

張家界市住房和城鄉(xiāng)建設局

2024年5月31日