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第一章 總則

第一條指導(dǎo)思想

在第一個(gè)百年目標(biāo)即將完成、開啟第二個(gè)百年新征程的歷史性時(shí)刻，習(xí)近平總書記、黨中央把推動(dòng)共同富裕作為現(xiàn)代化建設(shè)的重要目標(biāo)作出重大戰(zhàn)略部署，在浙江省部署實(shí)施高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)，對(duì)浙江省未來的發(fā)展提出更深刻的要求，計(jì)劃到2025年，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)將要取得明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，率先基本建立推動(dòng)共同富裕的體制機(jī)制和政策框架，率先基本形成更富活力創(chuàng)新力競(jìng)爭(zhēng)力的高質(zhì)量發(fā)展模式，率先基本形成以中等收入群體為主體的橄欖型社會(huì)結(jié)構(gòu)，率先基本實(shí)現(xiàn)人的全生命周期公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)共享，人文之美、生態(tài)之美、和諧之美更加彰顯。

“十四五”時(shí)期是示范區(qū)建設(shè)的“第一程”，深入貫徹黨中央、省委關(guān)于高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的建設(shè)要求，全面踐行習(xí)近平總書記對(duì)義烏的囑托和要求，助力義烏實(shí)現(xiàn)共同富裕建設(shè)要求，打造“兩個(gè)樣板”城市和世界“小商品之都”城市，是十四五期間義烏住房發(fā)展的指導(dǎo)思想和重要任務(wù)。

堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，以實(shí)現(xiàn)全市市民住房的共同富裕、“居者有其屋”的住房目標(biāo)，建立住房平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。根據(jù)國(guó)家、省的有關(guān)工作部署要求，結(jié)合義烏市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房建設(shè)情況，制定本規(guī)劃。

第二條規(guī)劃目的

為全面落實(shí)國(guó)家、省要求各地編制住房發(fā)展規(guī)劃的有關(guān)工作部署，落實(shí)好“一城一策”、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要舉措，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的住房制度，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，努力滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房，規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)的統(tǒng)籌與指導(dǎo)，合理安排住房供應(yīng)規(guī)模、時(shí)序與布局，做好義烏市住房保障工作，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，滿足義烏人民日益增長(zhǎng)的美好生活，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

第三條規(guī)劃原則

（一）落實(shí)政策，銜接規(guī)劃

在全面貫徹落實(shí)國(guó)家、省有關(guān)的工作部署與政策要求的基礎(chǔ)上，義烏市住房發(fā)展規(guī)劃以義烏市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等為依據(jù)，與義烏市新社區(qū)集聚建設(shè)規(guī)劃、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃銜接。

（二）摸清家底，明晰目標(biāo)

系統(tǒng)摸清義烏市商品住房市場(chǎng)發(fā)展情況、住房保障開展情況、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況等基本情況，結(jié)合義烏市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、人口變化情況、商品住房市場(chǎng)現(xiàn)狀、商品住房庫存情況、城市更新改造及新社區(qū)集聚建設(shè)計(jì)劃等，合理預(yù)測(cè)各類住房需求規(guī)模，科學(xué)分析各類住房供給能力，設(shè)定住房發(fā)展總體目標(biāo)及任務(wù)。

（三）因城施策，完善機(jī)制

結(jié)合義烏市各鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)和住房發(fā)展的實(shí)際情況，提出住房發(fā)展布局建議，明確住房發(fā)展的政策保障措施和規(guī)劃實(shí)施機(jī)制，指導(dǎo)各項(xiàng)工作穩(wěn)步有序開展。

（四）以人為本，提升質(zhì)量

堅(jiān)持以民生為根本，強(qiáng)調(diào)住房居住功能，滿足居民合理住房需求，順應(yīng)居民對(duì)美好生活的追求，有效引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型，提高居民居住質(zhì)量，打造人才向往、市民熱愛的幸福城市。

（五）加強(qiáng)監(jiān)管，提高保障

建立健全義烏市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，充分尊重市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。提升住房保障水平，夯實(shí)政府主體責(zé)任，加強(qiáng)和優(yōu)化租賃類住房（含公共租賃住房）供應(yīng)。

第四條規(guī)劃依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

2.《城市住房發(fā)展規(guī)劃編制導(dǎo)則》

3.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

4.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

5.《城市規(guī)劃編制辦法》

6.《住房城鄉(xiāng)建設(shè)“十三五”規(guī)劃綱要》

7.《公共租賃住房管理辦法》

8.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

9.《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》

10.《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2016]39 號(hào)）

11.《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)[2016]71 號(hào)）

12.《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（建房[2018]49 號(hào)）

13.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房[2017]153號(hào)）

14.浙江省建設(shè)廳聯(lián)合9個(gè)省級(jí)部門《關(guān)于開展省級(jí)住房租賃市場(chǎng)培育試點(diǎn)工作的通知》（建房[2017]375號(hào)）

15.《金華-義烏都市區(qū)域綱要規(guī)劃（2014-2030年）》

16.《義烏市域總體規(guī)劃（2013-2020年）（送審稿）》

17.《義烏市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》

18.《義烏市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》

第五條規(guī)劃范圍

本規(guī)劃編制范圍包含義烏六鎮(zhèn)八街道。其中，六個(gè)鎮(zhèn)包括佛堂鎮(zhèn)、蘇溪鎮(zhèn)、上溪鎮(zhèn)、大陳鎮(zhèn)、義亭鎮(zhèn)、赤岸鎮(zhèn)；八個(gè)街道包括稠城街道、福田街道、江東街道、稠江街道、北苑街道、后宅街道、廿三里街道、城西街道。

第六條規(guī)劃期限

規(guī)劃期限為2021-2025年。

第二章 規(guī)劃編制背景

第七條社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況

2020年，義烏全市地區(qū)生產(chǎn)總值約1485億元，增長(zhǎng)7.19%，高于全省和金華。城鄉(xiāng)居民收入為80137元和42158元，分別增長(zhǎng)7.2%和8.2%，城區(qū)綜合實(shí)力顯著并穩(wěn)定增強(qiáng)。

第八條城市發(fā)展戰(zhàn)略

習(xí)近平總書記在第二屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)開幕式上強(qiáng)調(diào)“持續(xù)推進(jìn)更高水平的對(duì)外開放”“營(yíng)造國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境”。新發(fā)展階段義烏聚焦本世紀(jì)中葉高質(zhì)量高水平建成世界小商品之都總目標(biāo)，深入實(shí)施“一二三發(fā)展戰(zhàn)略”。具體分三步走，第一步：到2030年，建成國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境樣板城市；第二步：到2035年，建成國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境樣板城市、以世界小商品之都為特色的國(guó)際樣板城市，基本建成世界小商品之都，成為“新時(shí)代全面展示中國(guó)特色社會(huì)主義制度優(yōu)越性重要窗口”模范生；第三步：到本世紀(jì)中葉，高質(zhì)量高水平建成世界小商品之都。

第九條城市建設(shè)進(jìn)程

城市框架全面鋪開，城鄉(xiāng)融合深化推進(jìn)。

以東大門、西大門、雙江湖新區(qū)、高鐵新城、義烏植物園、中心城區(qū)為節(jié)點(diǎn)的“東西南北中”大城市框架全面打開，完成有機(jī)更新64萬戶，14平方公里城區(qū)舊貌煥新顏。繞城高速、國(guó)貿(mào)大道二期實(shí)現(xiàn)通車，公路網(wǎng)密度提升5.9個(gè)百分點(diǎn)，高快速一體路網(wǎng)初步形成。雙江水利樞紐、義烏植物園、高鐵全高架站房、軌道交通、跨區(qū)域三環(huán)、機(jī)場(chǎng)路立交化改造、老城區(qū)地下環(huán)線、商城大道下穿等標(biāo)志性項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。全省深化“千萬工程”建設(shè)新時(shí)代美麗鄉(xiāng)村現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在義烏召開，獲評(píng)全省新時(shí)代美麗鄉(xiāng)村示范市。鄉(xiāng)村發(fā)展首創(chuàng)農(nóng)業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革，“國(guó)企+精品線”的鄉(xiāng)村建設(shè)新模式入選第一批國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。所有村集體經(jīng)營(yíng)性收入10萬元以上，全國(guó)首創(chuàng)宅基地跨鎮(zhèn)安置。

人才優(yōu)先全面實(shí)施，人才住房深化落實(shí)。

作為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略舉措，義烏發(fā)展建設(shè)聚焦全市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展產(chǎn)學(xué)融合、科教融合的人才高地。把采購商、僑商作為義烏發(fā)展的寶貴人才，培育企業(yè)家、技術(shù)專家、實(shí)用人才、工匠等群體。把人才納入空間、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、住房等規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)每位人才都有“一間房”，讓每位人才都享受同城化待遇。探索成立人才發(fā)展集團(tuán)，建立全市統(tǒng)一的人才綜合服務(wù)平臺(tái)，以平臺(tái)為依托，規(guī)劃建設(shè)人才社區(qū)、人才小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)社交、孵化、居住、創(chuàng)業(yè)、培訓(xùn)、教育等于一體，推動(dòng)人才創(chuàng)造力與城市吸引力良性循環(huán)。

第三章 住房發(fā)展評(píng)析

第十條住房總體特征

（一）自有住房滿足居住需求

據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，十三五期末義烏城鎮(zhèn)人均自有現(xiàn)住房面積均高于50平方米 ，農(nóng)村人均自有現(xiàn)住房面積均高于60平方米，義烏城鎮(zhèn)及農(nóng)村人均住房面積均超出小康社會(huì)全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房指標(biāo)。

表1.義烏戶籍城鎮(zhèn)及農(nóng)村人均住房面積

數(shù)據(jù)來源：義烏市統(tǒng)計(jì)年鑒

（二）社會(huì)平均住房基本實(shí)現(xiàn)小康

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和調(diào)研數(shù)據(jù)分析，按照2020年末義烏租房人口約115萬人、自住房人口約88萬人（戶籍人口+近年外地購房自住人口）計(jì)算，租房人口的人均住房面積約14平方米，自住房人口的人均住房面積約35平方米，現(xiàn)有住房量基本實(shí)現(xiàn)“戶均一套房、人均一間房”的小康住房水平。

（三）房地產(chǎn)投資增速顯著

義烏發(fā)展主要依托商貿(mào)和工業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占約較小。但隨著義烏國(guó)際貿(mào)易綜合改革試驗(yàn)區(qū)的實(shí)施，以及義烏作為浙江四大都市區(qū)中金義都市區(qū)的核心區(qū)塊優(yōu)勢(shì)逐步釋放，義烏城市住房發(fā)展、服務(wù)配套更新、基礎(chǔ)建設(shè)工程等都將大幅拉動(dòng)義烏房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。十三五期間，房地產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)。

表2.義烏市近五年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比較

數(shù)據(jù)來源：義烏市統(tǒng)計(jì)年鑒

（四）外來人口住房需求明顯

結(jié)合現(xiàn)有人口數(shù)據(jù)分析，“十三五”期末，義烏戶籍人口與外來常住人口占比分布約為42:58。外來人口常住義烏、成為新義烏人的數(shù)值較大。

表3.義烏常住人口數(shù)據(jù)分析

項(xiàng)目名稱		戶籍人口（萬人）	非戶籍人口（萬人）	常住人口（萬人）
十二五期末人口		77.16	90.19	167.35
十三五期間公安口徑人口數(shù)據(jù)	2016	78.22	97.92	176.14
	2017	80	103.47	183.47
	2018	81.84	107.27	189.11
	2019	83.61	107.84	191.45
	2020	85.34	117.39	202.73
十三五期間人口增量		8.18	27.2	35.38

數(shù)據(jù)來源：義烏市公安局

義烏外來人口逐年增加，在義烏安家置業(yè)的需求也逐步凸顯。從購房市場(chǎng)表現(xiàn)來看，以義烏首套住房購房者戶籍分布情況為例，2020年非義烏戶籍購置首套住房比例較前兩年升高。

表4.首套購房戶籍情況占比分析

年份	義烏戶籍 首套住房	非義烏戶籍 首套住房	總計(jì)	非義烏戶籍首套比例
2018年	3705	6329	10034	63%
2019年	5518	9538	15056	63%
2020年	5081	11496	16577	69%

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2020年末，義烏市非戶籍常住人口中擁有自有住房的比例約4.92%，與同期的非戶籍常住人口中居住5年以上人口占比約5.82%基本吻合。2020年末，在義烏居住1-5年的人口占非戶籍常住人口總量的比例為57%，根據(jù)對(duì)在義烏居住1-5年人群在“十四五”期間購房意愿的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)分析，該人群的購房意愿約為18%。由此可測(cè)算存量非戶籍人口在十四五期間購房的比例約為5.82%+57%×18%-4.92%≈11%。

表5.義烏2020年末非戶籍常住人口購房需求分析

名 稱		數(shù) 值
核心購房人群 （居住5年以上）	居住總?cè)藬?shù)（萬人）	6.83
	核心購房人群占比	5.82
	已購房人群占比	4.92%
潛在購房人群 （居住1-5年）	居住總?cè)藬?shù)（萬人）	66.92
	潛在購房人群占比	57%
	購房意愿占比	18%

第十一條住房現(xiàn)狀評(píng)估

（一）商品住房現(xiàn)狀評(píng)估

（1）義烏商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)

義烏市商品住房房?jī)r(jià)整體較為平穩(wěn)，房?jī)r(jià)總體波動(dòng)較小。2020年商品住房均價(jià)為18614.17元/平方米，同比增加8.91%。

表6.義烏市商品住房?jī)r(jià)格一覽表

月 份	2019年（元/㎡）	2020年（元/㎡）
1月	16141.86	18280.48
2月	16730.35	17052.06
3月	17033.13	20354.67
4月	17039.44	21882.42
5月	17069.42	14830.52
6月	16982.64	16559.67
7月	16906.59	17584.83
8月	17002.96	18178.38
9月	17089.88	22057.26
10月	17106.41	23718.50
11月	17102.37	22526.84
12月	17957.80	15602.27

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

（2）商品房套型面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，住房水平總體改善

義烏市商品住房銷售套型面積近幾年逐年上升，家庭住房水平總體提高。2020年商品住房備案戶型中，90-120平方米戶型占比達(dá)到43.07%，120-144平方米戶型占比有明顯上升趨勢(shì)，從2019年的21.12%提高到32.6%。

表7.2019-2020年商品住房備案戶型結(jié)構(gòu)（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)）

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

（3）商品住房入市總量逐年上升

從2016-2020年，義烏市入市商品住房量大幅上升。2020年義烏預(yù)售許可面積與備案面積均大幅增長(zhǎng)，同比2019年，預(yù)售許可面積增加約80%，備案面積增加約60%。

表8.2016-2020年義烏市商品住房供銷情況

	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年
預(yù)售許可面積（萬㎡）	19.01	36.31	78.33	149.69	269.83
備案面積（萬㎡）	53.47	45	62.67	124.22	197.66
銷售套數(shù)（套）	3793	2998	4672	10651	16522

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

（4）住房類土地成交量大，未來供應(yīng)充足

根據(jù)歷年土地出讓數(shù)據(jù)，近三年義烏市商住用地出讓量較往年大幅增加。2020年商住用地出讓面積達(dá)到200.79公頃。

表9.2016-2020年義烏市商住用地土地出讓情況

（二）政策類住房現(xiàn)狀評(píng)估

（1）城市有機(jī)更新

2016年義烏市啟動(dòng)以老城區(qū)5.78平方公里范圍內(nèi)房屋征收改造為核心的第一輪有機(jī)更新。有機(jī)更新項(xiàng)目總占地2877畝、總建筑面積212.4萬平方米、涉及12650戶。其中，于2019年實(shí)施完成下車門區(qū)塊2974戶、52萬平方米的征拆工作，宣告老城區(qū)土地有機(jī)更新實(shí)施完成。目前，第一輪有機(jī)更新住房建設(shè)正在有序推進(jìn)， 2020年交付總套數(shù)約1813套，2021年可交付總套數(shù)約580套，2022年可交付總套數(shù)約5710套。

第二輪有機(jī)更新范圍由老城區(qū)拓展至整個(gè)中心城區(qū)，更新對(duì)象由老舊居民區(qū)為主向老舊居民區(qū)與舊工業(yè)區(qū)同步推進(jìn)。區(qū)別于第一輪城市有機(jī)更新改造后造成居住人口下降的情況，第二輪有機(jī)更新模式更加多元化，包括拆除重建、老小區(qū)改造、屋頂改造，并將積極探索市場(chǎng)主導(dǎo)的更新方式。

（2）新社區(qū)集聚建設(shè)

義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)于2013年啟動(dòng)實(shí)施，共涉及89個(gè)村莊，分三期完成。第一期建設(shè)的七個(gè)項(xiàng)目基本已分房到位，累計(jì)分房11692套、平均套型面積約125平方米。第二期建設(shè)的六個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2021年建設(shè)完成，交付住房8133套、平均套型面積約154平方米。第三期建設(shè)的15個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2019-2021年啟動(dòng)建設(shè)、涉及1.83萬戶居民，總計(jì)建設(shè)住房33783套、平均套型面積約154平方米。

義烏新社區(qū)集聚建設(shè)的住房安置比例較高，按照拆遷住戶每戶1:3的住房安置比例建設(shè)實(shí)施�？紤]住房的使用屬性，預(yù)計(jì)建設(shè)交付后將產(chǎn)生一定比例的安置住房流入二手住房市場(chǎng)銷售。

表10.新社區(qū)集聚二期項(xiàng)目

序號(hào)	集聚項(xiàng)目名稱	預(yù)計(jì)交付時(shí)間	交付套數(shù)（套）
1	城西香溪A2集聚區(qū)	2021年上半年	688
2	后宅鎮(zhèn)中北側(cè)地塊	2021年上半年	598
3	稠江古母塘集聚區(qū)	2021年上半年	1084
4	佛堂小江灘集聚區(qū)	2021年下半年	2308
5	江東毛店集聚區(qū)	2021年下半年	2618
6	福田湖塘集聚區(qū)	2021年下半年	837
二期合計(jì)			8133

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

表11.新社區(qū)集聚三期項(xiàng)目

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

（3）公共租賃住房

義烏市公共租賃住房保障機(jī)制健全。十三五期間，根據(jù)地方發(fā)展需求編制了公共租賃住房2016-2020年發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)和完善了義烏市公共租賃住房實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼、輪候管理等制度，將城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)創(chuàng)業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員均納入保障范圍，不斷完善住房保障政策和工作機(jī)制，并針對(duì)義烏市公共租賃住房?jī)?chǔ)量有限的情況，不斷加大貨幣保障力度和保障人群范圍，為義烏市公共租賃住房保障和發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

目前，義烏市有1726套公共租賃住房。2020年義烏市公共租賃住房的保障加大了貨幣保障力度和保障人群范圍，從一定程度上緩解了目前實(shí)物住房保障能力有限的問題。

表12.義烏市公共租賃住房現(xiàn)狀

序號(hào)	所在小區(qū)	套數(shù)（套）	建筑面積（萬平方米）
1	惠民家園	204	1.85
2	和欣花園	448	2.26
3	富港花園	264	1.33
4	佛堂區(qū)塊	408	3.46
5	佛堂人才公寓	402	5.59
合 計(jì)		1726	14.49

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

（4）人才安居住房

義烏實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略，積極引進(jìn)海內(nèi)外高層次創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才和項(xiàng)目，并對(duì)人才購房實(shí)施分級(jí)資金補(bǔ)助，符合相關(guān)條件的各類人才，可按照相關(guān)分級(jí)規(guī)定申請(qǐng)購房資金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額20-140萬元不等。

自2019年11月25日，義烏人才購房補(bǔ)助采用隨時(shí)申報(bào)、按時(shí)審核、全流程網(wǎng)辦的方式，資格有效期自獲得購房資格之日起6個(gè)月。2020年已兌付購房補(bǔ)貼群體中，30歲-40歲為主要人群，占比為約65%；購房補(bǔ)助的金額30萬元檔位的最多，占比約64%。2020年7月人才購房“新政”實(shí)施后，人才購房等待兌付排隊(duì)嚴(yán)重。全年合計(jì)12918人；全年已兌付1878人，實(shí)際兌付補(bǔ)助數(shù)量?jī)H占已通過審核總?cè)藬?shù)的14.54%，占已購房人才總數(shù)的24%，還有近6000人等待兌付，補(bǔ)助兌付缺口較大。

為進(jìn)一步推動(dòng)義烏人才安居創(chuàng)業(yè)，結(jié)合人才住房發(fā)展需求，目前已在實(shí)施建設(shè)的高新區(qū)人才社區(qū)，占地約5.7公頃（85畝），預(yù)計(jì)可提供人才住房約2000套，以租售并舉的方式保障人才的住房需求。

表13.人才房申報(bào)及購房匯總統(tǒng)計(jì)表（截止至2020.12.31）

批次	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019-2020年	合計(jì)
符合條件人數(shù)	966	444	579	1067	1669	12918	17643
實(shí)際購房人數(shù)	465	205	212	367	882	1878	4009
購房面積（萬㎡）	5.99	2.49	2.74	4.17	8.30	176205.5	413069
購房合同總價(jià)款 （億元）	8.90	3.44	3.92	6.97	15.67	356486	745411
發(fā)放補(bǔ)貼（億元）	1.91	0.70	0.81	1.35	3.05	52766.74	130863
購房資格購買周期	2014.11- 2015.7	2015.10- 2016.6	2016.11- 2017.6	2018.1-2018.12	2019.1-2019.12	實(shí)時(shí)	-

（三）住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)估

義烏住房租賃市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市承租人員基本穩(wěn)定在100-115萬人左右。從租賃性房源看，結(jié)合《義烏市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃（2018-2022）》相關(guān)數(shù)據(jù)分析，截至2020年底，義烏全市約10萬處、60萬間出租屋，以本地家庭住房的低層單間為主要出租單元，約可供應(yīng)120萬人居住。

然而，隨著承租人經(jīng)濟(jì)條件的持續(xù)改善，對(duì)租房居住也提出更高的要求，特別是約占承租人數(shù)40%的90后群體，更強(qiáng)調(diào)房屋的舒適性。另外，義烏市場(chǎng)租賃住房房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，中高端租賃房緊缺的問題逐步顯現(xiàn)，現(xiàn)有租賃住房條件與義烏境內(nèi)外客商、商務(wù)代表、中高級(jí)管理者、創(chuàng)業(yè)投資者、90后高學(xué)歷人才等租房主力的租房需求差距較大。

表14.2014-2019年義烏市租房人口變化

第十二條住房發(fā)展形勢(shì)

（一）建立房地產(chǎn)平衡健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

習(xí)近平同志在十九大報(bào)告中提出，提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，讓全體人民住有所居。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)制度在內(nèi)的相關(guān)基礎(chǔ)性制度體系的配套改革，便成為治本之道、當(dāng)務(wù)之急。

（二）培育和建設(shè)中高檔租賃住房市場(chǎng)

義烏市現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)初具規(guī)模。為進(jìn)一步滿足租賃市場(chǎng)需求，規(guī)范租賃市場(chǎng)管理，義烏市將穩(wěn)步推進(jìn)中高檔租賃住房建設(shè)和推進(jìn)住房租賃管理體系發(fā)展。

（三）高標(biāo)準(zhǔn)謀劃未來社區(qū)建設(shè)

根據(jù)浙江省啟動(dòng)未來社區(qū)建設(shè)工作要求，義烏高標(biāo)準(zhǔn)謀劃未來社區(qū)建設(shè)勢(shì)在必行。未來社區(qū)建設(shè)，聚焦人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三維價(jià)值坐標(biāo)，突出高品質(zhì)生活主軸，打造有歸屬感、舒適感和未來感的新型城市功能單元，促進(jìn)人的全面發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，打響浙江省“兩個(gè)高水平”建設(shè)新名片。

（四）穩(wěn)步推進(jìn)新建住宅全裝修交付制度和標(biāo)準(zhǔn)

以貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久為目標(biāo)，根據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》（2019年）要求，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)�、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

第四章 住房發(fā)展規(guī)劃

第十三條住房發(fā)展目標(biāo)

（一）總體目標(biāo)

堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”為發(fā)展目標(biāo)，以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，建立“可預(yù)期、可負(fù)擔(dān)、可選擇、可宜居、可持續(xù)”的住房發(fā)展體系，引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)，確保義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。

規(guī)劃期內(nèi)，對(duì)各類住房規(guī)模進(jìn)行合理調(diào)控，確保租賃類住房和政策類住房規(guī)模占新增住房總量比例控制在30%-40%，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。

（二）普通商品房發(fā)展目標(biāo)

加大普通商品住房建設(shè)供應(yīng)比例控制，特別是市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、中小戶型、中低價(jià)位的新建普通商品住房供應(yīng)比例，支持首套剛需家庭購買住房。分區(qū)域安排普通商品住房用地占商品住房用地的供應(yīng)比例，確�？偭坎坏陀�80%。

（三）公共租賃住房保障目標(biāo)

實(shí)行公租房實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼并舉方式，進(jìn)一步加大住房保障力度。實(shí)行租賃補(bǔ)貼保障的，人均保障面積不低于18平方米、戶均保障面積不低于36平方米，租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到省內(nèi)領(lǐng)先水平。

（四）住房租賃市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)

建設(shè)形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本建成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)體系。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃住房建設(shè)發(fā)展，改善園區(qū)職工生活配套和居住條件，努力實(shí)現(xiàn)全體居民住有所居的目標(biāo)。

（五）居住水平目標(biāo)

加強(qiáng)對(duì)城市老舊小區(qū)的綜合環(huán)境整治，重點(diǎn)對(duì)消防、管線、路網(wǎng)、環(huán)境等問題進(jìn)行治理，消除居住區(qū)安全隱患，完善相關(guān)公共服務(wù)配套，增加城市綠地面積。完善新建小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，加快綜保區(qū)和雙江湖科教區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套建設(shè)。到2025 年，義烏市新建商品住房專業(yè)物業(yè)覆蓋率達(dá)到100%，城市化專業(yè)化物業(yè)管理的房屋達(dá)到70%以上。

（六）質(zhì)量與環(huán)境目標(biāo)

不斷優(yōu)化住房建設(shè)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，完善住房質(zhì)量管理機(jī)制，嚴(yán)格住房建筑標(biāo)準(zhǔn)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，積極推廣綠色建筑、裝配式建筑和裝修交付住房。到2025 年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到50%以上，裝配式建筑占新建建筑比重達(dá)到30%以上，城區(qū)新建多層和高層住宅裝修交付住房達(dá)到100%。

第十四條人口規(guī)模分析

（一）相關(guān)規(guī)劃引導(dǎo)

（1）《義烏市國(guó)土空間規(guī)劃（2020-2035）》（方案稿）

通過水資源承載力預(yù)測(cè)、漸進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展情景推演及綜合增長(zhǎng)率法測(cè)算，綜合預(yù)測(cè)2025年義烏市常住人口規(guī)模為210萬左右，服務(wù)人口為50萬。

（2）《義烏市域總體規(guī)劃（2013-2030）（送審稿）》

測(cè)算義烏2020年常住人口203-213萬人、2030年240-248萬人。由此可粗略估算送審稿城市總規(guī)劃中，2025年常住人口規(guī)模約為215-225萬人。

（3）《分質(zhì)供水專項(xiàng)規(guī)劃》（2020年2月）

根據(jù)水務(wù)局組織編制的《分質(zhì)供水專項(xiàng)規(guī)劃》，現(xiàn)狀可承載人口190-210萬人。規(guī)劃至2035年通過增加浦江飲水、金華引水、新增水庫挖潛和低品質(zhì)水利用，總計(jì)可新增優(yōu)質(zhì)水資源約0.55億立方米和低品質(zhì)水資源約1億立方米，總計(jì)可承載人口約279-340萬人。

（4）全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算

根據(jù)《全國(guó)人口普查條例》和國(guó)務(wù)院的決定，我國(guó)以2020年11月1日零時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行了第七次全國(guó)人口普查。根據(jù)人口普查結(jié)果，義烏全市常住人口1859390人，與2010年第六次全國(guó)人口普查的1234015人相比，十年共增加625375人，增長(zhǎng)50.68%，年均增長(zhǎng)4.18%�？紤]義烏2010-2020年間的快速發(fā)展和人口的持續(xù)吸引，2020-2025年預(yù)估人口將繼續(xù)勻速增長(zhǎng)，由此測(cè)算，義烏市2025年常住人口約228-230萬人。

（二）人口規(guī)模總結(jié)

考慮義烏目前國(guó)土空間規(guī)劃的編制階段和調(diào)整的不確定性，參考《義烏市域總體規(guī)劃（2013-2030）（送審稿）》和《分質(zhì)供水規(guī)劃》數(shù)據(jù)，按照義烏住房發(fā)展以實(shí)現(xiàn)全市市民“居者有其屋”為基本出發(fā)點(diǎn)，考慮住房建設(shè)的項(xiàng)目周期、供應(yīng)周期等因素，綜合考慮《義烏市國(guó)土空間規(guī)劃》（方案稿）常住人口規(guī)模和七普人口及測(cè)算結(jié)果，規(guī)劃按照227萬人考慮住房需求。

考慮義烏市戶籍人口和非戶籍人口的住房現(xiàn)狀和住房需求的差異性，根據(jù)“十三五”期間義烏市常住人口中戶籍人口與非戶籍人口的比例分布約42:58，估算義烏“十四五”期末的住房需求人口的戶籍分布情況為戶籍人口約97萬人、非戶籍人口約129萬人。并以年平均增長(zhǎng)率計(jì)算“十四五”期間各年度住房需求人口數(shù)據(jù)。

表15.“十四五”期間義烏住房需求人口數(shù)據(jù)預(yù)估

注：十三五期末數(shù)據(jù)采用公安部門數(shù)據(jù)

第十五條住房需求分析

義烏市十四五期間的住房需求按照義烏存量人口和增量人口兩類考慮。存量人口住房需求以戶籍人口住房的拆遷改造和非戶籍人口的購房安居需求為主，增量人口的住房需求以新增戶籍人口的購房安居需求和新增非戶籍人口的技術(shù)引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員和其他創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人員的多樣化住房需求為主。

（一）存量戶籍人口的住房需求

義烏市存量戶籍人口的住房需求以現(xiàn)有老舊住房的拆遷改造為主，包括目前在實(shí)施的新社區(qū)集聚、有機(jī)更新等住房改造行動(dòng)。

義烏中心城區(qū)的第二輪有機(jī)更新，初步估算需拆除重建的居民約3.5萬人、15200套安置住房，中心城區(qū)外圍鎮(zhèn)區(qū)的有機(jī)更新預(yù)估需拆除重建的居民約0.7萬人、3000套安置住房。新社區(qū)集聚工程在“十四五”期間開展9個(gè)建設(shè)項(xiàng)目（三期剩余項(xiàng)目）、14520套安置住房�？傆�(jì)需建設(shè)安置住房約32720套。

（二）增量戶籍人口的住房需求

“十四五”期間，義烏住房需求人口中的戶籍人口的增量約為12萬人。戶籍人口的增長(zhǎng)，按照自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)兩種類型考慮。

結(jié)合近年生育政策調(diào)整，按照近三年義烏市戶籍人口年平均自然增長(zhǎng)率1%估算，自然增長(zhǎng)人口約4.6萬人，則機(jī)械增長(zhǎng)人口約7.4萬人。按照自然增長(zhǎng)人口總量的購房需求30%、機(jī)械增長(zhǎng)人口總量的家庭（按2.3人/戶折算）購房需求80%、租房需求20%估算，其在“十四五”期間的購房需求約為39500套，租房需求約6500套。

（三）存量非戶籍人口的住房需求

義烏市常住人口中非戶籍人口占常住人口總量約58%。為更好地探究城市常住人口中非戶籍人口的購房需求，選取城市中非戶籍常住人口超過100萬或非戶籍常住人口占比超過40%的幾個(gè)不同能級(jí)的代表性城市為樣本進(jìn)行研究。（根據(jù)采集數(shù)據(jù)的完整性，以2018年為比較年份）

（1）上海：26%的外來常住人口有購房需求

2018年末上海非戶籍常住人口占常住人口總量約40%，外來常住人口總量約976.21萬人。外地戶籍的常住居民在上海擁有自有住房的比例高達(dá)32.3%。從居留意愿看，在上海的租房戶中，愿意在上海長(zhǎng)期居留（按照居留5年以上統(tǒng)計(jì)）的約38.4%。綜合來看，同時(shí)滿足“租房戶”和“長(zhǎng)期居住”的外來人口，約占全部上海外來常住人口的（1-32.3%）×38.4%≈26%，也就是說，上海26%的外來常住人口有剛性購房需求。

（2）杭州：“引人”成效帶來約21%的外地剛需

2018年末杭州非戶籍常住人口約占常住人口的21%，非戶籍常住人口206.5萬人。受人才新政影響，杭州外來人口增速顯著，高學(xué)歷人口占比近乎翻番，住房購買力顯著提升。從居留意愿來看，高學(xué)歷外來常住人口中長(zhǎng)期居留意愿占比高達(dá)56%。綜合非戶籍常住人口購買力水平和高租金壓力下的需求轉(zhuǎn)化，杭州非戶籍常住人口的購房剛需人群占比約達(dá)到21.4%。

（3）東莞：外來人口基數(shù)大，核心剛需約8%

2018年末東莞非戶籍常住人口約占常住人口的72%，非戶籍常住人口607.63萬人。在非戶籍常住人口中，大部分為低學(xué)歷、年輕單身、租房群體，近八成人群月收入不足5000元/月，因此長(zhǎng)期居留、落戶意向整體不強(qiáng)。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，核心剛需客群約占非戶籍常住人口的5.3%，總需求接近5年剛需成交量�；�于現(xiàn)階段人口提質(zhì)增量加速，至2025年核心剛需有望增加至8%。

（4）昆山：外來人口購房需求約25.2%

2018年末昆山非戶籍常住人口約占常住人口的45.71%，非戶籍常住人口76.07萬人，外來流動(dòng)人口約100萬人。由于緊鄰上海的原因，外來流動(dòng)人口中的購房需求也非常顯著。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，昆山市外來人口的購房需求占比約25.2%。

（5）結(jié)論與借鑒

綜合以上幾個(gè)城市可以看出，具有長(zhǎng)期居留意愿的人群購房需求較高，高學(xué)歷高收入群體的購房需求也非常顯著�？紤]義烏城市建設(shè)和各項(xiàng)配套不斷加速，與周邊區(qū)縣、省市的人口、技術(shù)交流頻率不斷加強(qiáng)，城市整體的宜居度不斷提升，將對(duì)外來人口扎根義烏的吸引力也不斷加強(qiáng)。另外，持續(xù)開展的城市拆遷改造，也將一定程度上壓縮可租房空間，推動(dòng)購房需求的增長(zhǎng)。因此“十四五”期間的購房需求比例在“十三五”的基礎(chǔ)上提升3個(gè)百分點(diǎn)，按14%估算，現(xiàn)有存量非戶籍常住人口在“十四五”期間的購房需求約為72400套。

（四）增量非戶籍人口的住房需求

“十四五”期間，義烏住房需求人口中的非戶籍人口的增量約為12萬人。其住房需求以新引進(jìn)科教園區(qū)人才、新興產(chǎn)業(yè)職工和其他創(chuàng)業(yè)人員的住房需求為主。

（1）新引進(jìn)科教園區(qū)人才住房需求。結(jié)合義烏市2020年度計(jì)劃新增各類技能人才1萬名，雙江湖科教園區(qū)計(jì)劃未來引進(jìn)高校（院所）5所、院士專家工作站5家、高學(xué)歷人才2.7萬人等人才引進(jìn)計(jì)劃，預(yù)計(jì)“十四五”期間可實(shí)現(xiàn)新引進(jìn)高學(xué)歷人才約2.5萬人。結(jié)合義烏人才購房的鼓勵(lì)政策并參考杭州引進(jìn)人才的購房意愿比例綜合考慮義烏的情況，新增住房需求的租購比例按照1:2預(yù)估，購房需求約8300套，租賃需求約16000套。

（2）新增產(chǎn)業(yè)職工住房需求。結(jié)合義烏新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)際陸港物流園、綜合保稅區(qū)、高鐵新區(qū)等建設(shè)，根據(jù)義烏市2020年重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中，新建21個(gè)、總投資約340億元，續(xù)建32個(gè)、總投資約500億，以及聯(lián)東U谷、哈工大機(jī)器人等前期謀劃項(xiàng)目16個(gè)，預(yù)計(jì)“十四五”期間可帶動(dòng)新增產(chǎn)業(yè)職工人口約7萬人。其中中高端技術(shù)骨干及管理人才按照15%預(yù)估，約1.1萬人，普通職工約5.9萬人。

考慮義烏各開發(fā)區(qū)及企業(yè)合力，從政策和資金上支持產(chǎn)業(yè)職工在義烏穩(wěn)定就業(yè)、安家購房，規(guī)劃按照企業(yè)人才1:1的租購比例、普通職工1:4的租購比例，并考慮產(chǎn)業(yè)園配套職工宿舍可解決約80%的普通職工租房，新增購房需求約7500套、中高檔租賃住房約3500套。

（3）其他新增創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人員住房需求。到義烏創(chuàng)業(yè)人員按2.5萬人的住房需求考慮，按照3%的購房需求、12%的中高檔租賃住房需求和80%的市場(chǎng)存量租賃住房需求預(yù)估，新增購房需求700套、租賃住房3000套。

（五）住房需求總結(jié)

“十四五”期間預(yù)估新增住房需求共計(jì)190120套，其中購置住房需求128400套、安置住房需求32720套、租賃住房需求29000套。

表16.“十四五”期間住房需求預(yù)估數(shù)據(jù)總結(jié)

第十六條住房存量分析

（一）商品住房存量估算

（1）商品住房庫存量

商品住房庫存量按照已申請(qǐng)預(yù)售許可證的可售住房量減已售住房量統(tǒng)計(jì)。截至2020年末，商品住房庫存量約為1.6萬套。

（2）未申請(qǐng)預(yù)售量

未申請(qǐng)預(yù)售量按照已批未建住房量加已批在建未申請(qǐng)預(yù)售許可證的住房量統(tǒng)計(jì)。截至2020年末，未申請(qǐng)預(yù)售量約為2萬套。

（3）庫存總量總結(jié)

2020年末義烏商品住房庫存總量約為3.6萬套。對(duì)比2019年同期數(shù)據(jù)和2019年年末數(shù)據(jù)，考慮義烏住房供銷的平穩(wěn)性、新冠疫情對(duì)住房建設(shè)和銷售的雙向影響以及房屋銷售市場(chǎng)購房辦理流程部分信息滯后的情況，預(yù)估義烏“十三五”期末商品住房實(shí)際庫存總量約為3萬套。

（二）二手住房轉(zhuǎn)化量估算

根據(jù)義烏住房不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，目前在登記住房約32萬套。其中，在義烏擁有唯一住房的比例約75%，兩套住房的比例約18%，三套住房的比例約5%，四套及以上住房的比例約2%。考慮義烏住房水平相對(duì)較高，自有住房出租或作為第二居所的情況較為普遍，實(shí)際選擇銷售的二手住房主要集中在個(gè)人第二套住房或家庭第三套及以上住房。按照個(gè)人至少擁有一套住房并組建家庭后銷售家庭第三套及以上住房的最大可銷售量計(jì)算，可售二手房約8萬套；按照個(gè)人第二套住房計(jì)算二手房可銷售量約4.4萬套。

參考“十三五”期間二手房銷售情況，根據(jù)交易數(shù)據(jù)預(yù)估，“十三五”期間義烏二手房銷售過戶登記約3.65萬套。綜合以上分析，初步預(yù)估 “十四五”期間現(xiàn)有住房二手轉(zhuǎn)化量約3.8萬套。

表17.義烏住房不動(dòng)產(chǎn)登記分析

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

表18.義烏二手住房銷售過戶數(shù)據(jù)分析

數(shù)據(jù)來源：義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

另外，考慮義烏新社區(qū)集聚項(xiàng)目拆遷安置比例較高，以集聚一期項(xiàng)目住房交付后權(quán)益轉(zhuǎn)化進(jìn)入二手住房市場(chǎng)的比例約30%為依據(jù)，預(yù)計(jì)二期（在建，8133套）、三期（新建，33783套）項(xiàng)目在“十四五”期間可增加二手住房市場(chǎng)供應(yīng)約1.2萬套。

（三）住房存量總結(jié)

綜上，“十三五”住房存量可供應(yīng)“十四五”住房約8萬套。其中，商品住房存量約3萬套、二手住房存量約5萬套。

第十七條住房規(guī)劃安排

根據(jù)對(duì)義烏新增住房需求量和預(yù)計(jì)供應(yīng)存量的分析，考慮新建住房與市場(chǎng)銷售、交付供應(yīng)的延遲性，規(guī)劃按照1:1或2:3的分配比例對(duì)“十四五”期間住房增量與存量進(jìn)行規(guī)劃安排。

（1）購房需求規(guī)劃安排

購房需求量約128400套，按照存量住房（含商品房、二手房）供應(yīng)64000套、增量供應(yīng)64400套，考慮10%市場(chǎng)未來增量，即“十四五”期間新增建設(shè)商品住房70840套。

按照平均套型面積130平方米、平均容積率2.6、10%的配建比例，住房建筑面積約1023萬平方米，住房用地面積約394公頃。

（2）租房需求規(guī)劃安排

租房需求量約29000套，按照存量住房（含商品房、二手房）供應(yīng)余量的85%預(yù)估（15%不可利用量）實(shí)際可供應(yīng)約13600套，需增量供應(yīng)13000套。

考慮10%的市場(chǎng)未來增量，即“十四五”期間新增建設(shè)租賃住房15400套�？紤]租賃住房需求和供應(yīng)方式的多樣性，新增建設(shè)的租賃住房由公共租賃住房、人才住房、市場(chǎng)租賃住房構(gòu)成。

表19.租房需求規(guī)劃安排表

表20.新增建設(shè)的租賃住房安排表

（3）安置住房需求按照安置計(jì)劃安排，新建安置住房32720套。按照平均套型面積約145平方米、平均容積率2.8、10%的配套設(shè)施，建筑面積約527萬平方米，住房用地面積約187.4公頃。

第十八條年度供應(yīng)計(jì)劃

結(jié)合人口和需求的年度變化預(yù)測(cè)，商品房按照每年10%左右的增加量、公共租賃住房按照每年新建300套、其他新建租賃住房按照每年建設(shè)總量在上年度基礎(chǔ)上增加300-400套安排年度新建計(jì)劃；改造利用的租賃住房結(jié)合對(duì)未來租賃需求的預(yù)估，通過利用存量商品住房或統(tǒng)一租購二手住房進(jìn)行改造利用，以補(bǔ)充新建租賃住房實(shí)際使用的延遲性。安置住房結(jié)合各街鎮(zhèn)發(fā)展實(shí)際和計(jì)劃進(jìn)行安排。

表21.商品住房新增建設(shè)年度供應(yīng)計(jì)劃

年份	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	合計(jì)
套數(shù)（套）	11500	12700	14000	15500	17140	70840
用地面積（公頃）	64	70.6	77.9	86.2	95.3	394

表22.租賃住房新增建設(shè)年度供應(yīng)計(jì)劃

表23.租賃住房改造利用年度供應(yīng)計(jì)劃

年份	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	合計(jì)
人才住房	1000	1250	1500	750	500	5000
租賃住房	900	1350	1700	2150	2500	8600
合計(jì)	2120	2820	3420	3120	3220	14700

注：具體改造利用住房位置根據(jù)當(dāng)年市場(chǎng)及存量情況靈活確定

表24.安置住房新增建設(shè)年度供應(yīng)計(jì)劃

年份	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	合計(jì)
套數(shù)（套）	15220	5000	5000	4000	3500	32720
用地面積（公頃）	90.2	27.8	27.8	22.2	19.4	187.4

注：2021年包含新社區(qū)集聚項(xiàng)目在該年的計(jì)劃建設(shè)量

第五章 住房布局引導(dǎo)

第十九條布局考慮因素

對(duì)接國(guó)土空間用地布局。依托國(guó)土空間規(guī)劃中居住用地及公共服務(wù)設(shè)施用地布局，結(jié)合義烏發(fā)展實(shí)際，選擇適合規(guī)劃期內(nèi)實(shí)施建設(shè)的居住和配套用地。

聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)及新區(qū)發(fā)展，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園布局和陸港新區(qū)、科創(chuàng)新區(qū)、絲路新區(qū)、雙江湖新區(qū)建設(shè)，選擇住房發(fā)展布點(diǎn)，與義烏新產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)。

結(jié)合公共交通系統(tǒng)建設(shè)。依托軌道交通和城市公交線網(wǎng)規(guī)劃，實(shí)施住房空間均衡分布，實(shí)現(xiàn)交通出行的便利性和公共設(shè)施的均好性。

結(jié)合各鎮(zhèn)街產(chǎn)業(yè)人才特征，考慮不同層次人才對(duì)住宅產(chǎn)品的偏好性。在海內(nèi)外高層次創(chuàng)新人才聚集的片區(qū)，如雙江湖科教園片區(qū)，將加強(qiáng)人才房、高端住宅和高端租賃住房的安排。依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展建設(shè)的區(qū)域，將重點(diǎn)安排普通住宅類型、企業(yè)中高級(jí)人才的租賃住房。

結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)對(duì)不同人群的吸引度，考慮部分購房需求的內(nèi)流和外溢。結(jié)合義烏市與金東區(qū)、東陽市、蘭溪市、浦江縣鄰近區(qū)域的產(chǎn)業(yè)類型、房?jī)r(jià)及交通分布，選擇適合的住房類型進(jìn)行布點(diǎn)，促進(jìn)義烏住房、產(chǎn)業(yè)相互發(fā)展。

結(jié)合義烏市市域美麗城鎮(zhèn)建設(shè)行動(dòng)，通過住房建設(shè)和改建措施，助力小城鎮(zhèn)活力發(fā)展，推動(dòng)城鄉(xiāng)綠色發(fā)展、融合發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展，形成城鄉(xiāng)融合、全域美麗新格局。

第二十條鎮(zhèn)街發(fā)展引導(dǎo)

根據(jù)各街鎮(zhèn)人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，主要考慮街鎮(zhèn)的總體吸引力和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地帶動(dòng)發(fā)展等影響因素，對(duì)“十四五”期間各街鎮(zhèn)新增住房建設(shè)發(fā)展提出引導(dǎo)性安排。

表25.街鎮(zhèn)發(fā)展條件比較

數(shù)據(jù)來源：公安、發(fā)改部門數(shù)據(jù)；

佛堂鎮(zhèn)：結(jié)合雙江湖科教新區(qū)建設(shè)，主要以佛堂大道沿線兩側(cè)區(qū)域建設(shè)為主，建議發(fā)展商品住房約5500套、安置住房約1000套、人才住房1700套、市場(chǎng)租賃住房800套、公共租賃住房160套，居住用地面積約47.7公頃，以剛需住房建設(shè)為主。

蘇溪鎮(zhèn)：結(jié)合高新區(qū)發(fā)展需求，住房建設(shè)全面鋪開，重點(diǎn)以蘇溪大道兩側(cè)、陽光大道以東區(qū)域，建議發(fā)展商品住房約6000套、安置住房約1600套、人才住房600套、市場(chǎng)租賃住房300套、公共租賃住房180套，居住用地面積總計(jì)約45公頃，以剛需住房建設(shè)為主。

上溪鎮(zhèn)：以鎮(zhèn)區(qū)更新改造為重點(diǎn)，主要發(fā)展沿上佛路兩側(cè)區(qū)域、興華路兩側(cè)區(qū)域和上城路西側(cè)路段周邊區(qū)域，建議發(fā)展商品住房約6540套、安置住房約700套、人才住房300套、市場(chǎng)租賃住房200套，居住用地面積總計(jì)約41公頃，以剛需住房建設(shè)為主。

大陳鎮(zhèn)：以大陳小鎮(zhèn)建設(shè)為重點(diǎn)，適當(dāng)開發(fā)前山拓展區(qū)、楂林安居區(qū)，建議開發(fā)商品住房約900套、安置住房約300套、人才住房200套、市場(chǎng)租賃住房100套，居住用地面積總計(jì)約10.3公頃，以舒適型住房為主，結(jié)合城鎮(zhèn)定位打造義烏后花園和義北康養(yǎng)中心。

義亭鎮(zhèn)：重點(diǎn)為五聯(lián)村有機(jī)更新、義亭中學(xué)周邊區(qū)域、山景村同和路附近區(qū)域，建議發(fā)展商品住房約4500套、安置住房約1000套、人才住房400套、市場(chǎng)租賃住房500套，居住用地面積總計(jì)約37.3公頃，剛需住房和舒適型住房兼顧設(shè)置。

赤岸鎮(zhèn)：以交通環(huán)境提升后雙江湖科創(chuàng)人才和頤養(yǎng)度假人群為主要考慮，重點(diǎn)整理開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)西北側(cè)區(qū)域，建議開發(fā)商品住房約800套、安置住房約200套、人才住房300套、市場(chǎng)租賃住房400套，居住用地面積總計(jì)約9.9公頃，剛需住房和舒適型住房兼顧設(shè)置。

稠城街道：近期以進(jìn)一步落實(shí)有機(jī)更新地塊的開發(fā)建設(shè)，推進(jìn)篁園路至南門街地塊、秦塘樞紐站地塊等的土地管理和建設(shè)工作。建議 “十四五”期間以秦塘區(qū)塊、孝子祠、勝利二區(qū)、賓王客運(yùn)站的第二輪有機(jī)更新為重點(diǎn)，建議發(fā)展商品住房約1000套、安置住房約5500套、人才住房300套、市場(chǎng)租賃住房80套、公共租賃住房30套，居住用地面積總計(jì)約36.5公頃，以剛需住房建設(shè)為主。

福田街道：重點(diǎn)以南部和西部開發(fā)為主，建設(shè)絲路新區(qū)高品質(zhì)居住區(qū)，建議發(fā)展商品住房約7500套、安置住房約1100套、人才住房300套、市場(chǎng)租賃住房80套、公共租賃住房225套，居住用地面積總計(jì)約52.3公頃，剛需住房和舒適型住房兼顧設(shè)置。

江東街道：重點(diǎn)發(fā)展南山社區(qū)、流賜社區(qū)及青巖傅區(qū)塊、毛店區(qū)塊、徐村區(qū)塊，建議結(jié)合雙江湖都市活力生活區(qū)規(guī)劃，依托生態(tài)山水環(huán)境規(guī)劃生態(tài)宜居住宅，建議發(fā)展商品住房約9000套、安置住房約6300套、人才住房1800套、市場(chǎng)租賃住房80套、公共租賃住房270套，居住用地面積總計(jì)約100.1公頃，剛需住房和舒適型住房兼顧設(shè)置。

稠江街道：重點(diǎn)發(fā)展稠州西路、香山路周邊社區(qū)改造，以及江灣區(qū)塊、下沿塘、古母塘、偉海拉鏈等區(qū)塊，建議發(fā)展商品住房約9000套、安置住房約7500套、人才住房1800套、市場(chǎng)租賃住房200套、公共租賃住房270套，居住用地面積總計(jì)約107.8公頃，剛需住房和舒適型住房兼顧設(shè)置。

北苑街道：重點(diǎn)以工業(yè)區(qū)有機(jī)更新為主，發(fā)展柳青工業(yè)區(qū)、鐵路西、二手車市場(chǎng)、湖塘西等區(qū)塊，并結(jié)合“未來社區(qū)”建設(shè)要求，開發(fā)建設(shè)更完善的國(guó)際社區(qū)和城市生活區(qū)，建議發(fā)展商品住房約5500套、安置住房約800套、人才住房300套、市場(chǎng)租賃住房120套、公共租賃住房165套，居住用地面積總計(jì)35.6公頃，以剛需住房建設(shè)為主。

后宅街道：結(jié)合高鐵新城建設(shè)，重點(diǎn)沿商城大道兩側(cè)開發(fā)商品住房約4000套、安置住房約920套、人才住房200套、市場(chǎng)租賃住房120套，居住用地面積總計(jì)約27.8公頃，以剛需住房建設(shè)為主。

廿三里街道：重點(diǎn)以老舊街區(qū)、老工業(yè)區(qū)的有機(jī)更新和產(chǎn)業(yè)人才住房建設(shè)為主，建議發(fā)展商品住房約2800套、安置住房約3000套、人才住房1500套、市場(chǎng)租賃住房820套，居住用地面積總計(jì)約47.8公頃，以剛需住房建設(shè)為主。

城西街道：發(fā)揮義新歐班列起點(diǎn)以及陸港新區(qū)核心區(qū)優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展義烏公學(xué)區(qū)塊、伏龍山路區(qū)塊、東河社區(qū)及南側(cè)區(qū)塊，建議發(fā)展商品住房約7500套、安置住房約2800套、人才住房300套、市場(chǎng)租賃住房100套、公共租賃住房200套，居住用地面積總計(jì)約53.5公頃，以剛需住房建設(shè)為主。

表26.街鎮(zhèn)十四五期間新建住房數(shù)量分布引導(dǎo)

鎮(zhèn)街名稱	安置住房 （套）	商品住房 （套）	人才房 （套）	市場(chǎng)租賃住房（套）	公共租賃住房（套）	居住用地（公頃）
佛堂鎮(zhèn)	1000	5500	1700	800	160	47.7
蘇溪鎮(zhèn)	1600	6000	600	300	180	45.0
上溪鎮(zhèn)	700	6540	300	200		41.0
大陳鎮(zhèn)	300	900	200	100		10.3
義亭鎮(zhèn)	1000	4500	400	500		37.3
赤岸鎮(zhèn)	200	800	300	400		9.9
稠城街道	5500	1000	300	80	30	36.5
福田街道	1100	7500	300	80	225	52.3
江東街道	6300	9000	1800	80	270	100.1
稠江街道	7500	9000	1800	200	270	107.8
北苑街道	800	5500	300	120	165	35.6
后宅街道	920	4000	200	120		27.8
廿三里街道	3000	3700	1500	820		47.8
城西街道	2800	6900	300	100	200	53.5
合計(jì)	32720	70840	10000	3900	1500	652.7

注：建議人才房與市場(chǎng)租賃住房結(jié)合實(shí)際發(fā)展需求，靈活調(diào)配開發(fā)

第二十一條住公共設(shè)施配套

居住區(qū)配套公建的項(xiàng)目應(yīng)按照15分鐘生活圈、10分鐘生活圈以及5分鐘生活圈進(jìn)行規(guī)劃。原則上十五分鐘生活圈居住區(qū)公共設(shè)施以服務(wù)半徑800—1000米內(nèi)的5—10萬左右居民為主要服務(wù)對(duì)象，十分鐘生活圈居住區(qū)公共服務(wù)實(shí)施以服務(wù)半徑500米內(nèi)的1.5-2.5萬左右居民為主要服務(wù)對(duì)象，為居民提供較為綜合、全面的日常生活服務(wù)項(xiàng)目，結(jié)合城市公共服務(wù)用地配套建設(shè)。在居住區(qū)交通便利的中心地段或鄰近公共交通站點(diǎn)集中設(shè)置十五分鐘和十分鐘生活圈居住區(qū)級(jí)公共設(shè)施(除少數(shù)獨(dú)立設(shè)置的設(shè)施外)。

五分鐘生活圈居住區(qū)以服務(wù)半徑300米內(nèi)的0.5—1.2萬左右居民為主要服務(wù)對(duì)象，為居民提供最基本的日常生活服務(wù)項(xiàng)目，在住房開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)施項(xiàng)目?jī)?nèi)的配套建設(shè)。五分鐘生活圈居住區(qū)配套建設(shè)應(yīng)符合規(guī)范及義烏市相關(guān)規(guī)定配建。

第二十二條住房供地原則

優(yōu)先保證安居住房的用地供應(yīng)。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，優(yōu)先保證普通商品住房和保障性安居工程住房的用地供應(yīng)；控制小規(guī)模零散居住用地開發(fā)，鼓勵(lì)大規(guī)模居住項(xiàng)目，項(xiàng)目安排優(yōu)先選擇配套設(shè)施及環(huán)境優(yōu)良區(qū)域；合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，同時(shí)保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序；住房建設(shè)用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)、公共交通網(wǎng)絡(luò)以及重大基礎(chǔ)市政設(shè)施相結(jié)合建設(shè)居住區(qū)。

完善住宅用地供應(yīng)方式。綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，有效控制地價(jià)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，維持市場(chǎng)的供需平衡。建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)商品住房銷售價(jià)格合理控制土地出讓價(jià)格。住宅用地可選取“限房?jī)r(jià)、竟地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建”、“限地價(jià)、競(jìng)自持”等方式出讓土地，保持地價(jià)處于合理區(qū)間。租賃住房用地可按照有關(guān)規(guī)定采取拍賣、掛牌等方式出讓，可將住房租賃價(jià)格作為出讓前置條件。

第二十三條住房土地來源

（一）拆遷安置土地

首要改造的是沿河、渠、湖兩側(cè)區(qū)域，城市斷頭路和城建道路兩側(cè)區(qū)域，以及居住環(huán)境差、居民改造愿望迫切的城中村區(qū)域。根據(jù)改造的實(shí)際，到規(guī)劃期末陸續(xù)完成拆遷及改造。其余的城中村根據(jù)城市發(fā)展和城市建成區(qū)的擴(kuò)大，適當(dāng)提出改造要求。

（二）單位企業(yè)外遷騰出土地

按照城市發(fā)展戰(zhàn)略，中心城區(qū)主要建成區(qū)內(nèi)的工業(yè)要逐步搬遷至城市外圍的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，騰出的土地在符合城市總體規(guī)劃的前提下，土地性質(zhì)變更為居住用地，用于住房建設(shè)。

（三）出讓未開發(fā)存量土地、閑置土地

對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。打擊囤積居奇，“炒買炒賣”土地現(xiàn)象，這對(duì)平抑房?jī)r(jià)、營(yíng)造正常房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有著重要意義。

（四）零星土地及未利用土地

零星土地指城區(qū)中地塊規(guī)模低于2000㎡的非連片土地。對(duì)于零星土地開發(fā)項(xiàng)目不單獨(dú)進(jìn)行，而是要進(jìn)行規(guī)�；�集中開發(fā)，避免土地資源的浪費(fèi)。增量土地主要指目前存在的未利用土地，這些區(qū)域?qū)�為未來的住房建設(shè)提供充足的增量用地。

第六章 住房發(fā)展措施

第二十四條促進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

綜合考慮物價(jià)水平，控制住房?jī)r(jià)格漲幅的合理區(qū)間。綜合考慮本市物價(jià)水平、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和金融機(jī)構(gòu)住房貸款利率等情況，確保年度新建商品住房?jī)r(jià)格、住宅用地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格和住宅租賃價(jià)格漲幅控制在合理區(qū)間。2021至2025年新建商品住宅價(jià)格、住宅用地價(jià)格同比漲幅不超過8%。

加強(qiáng)住房及用地管理，確保供需基本平衡。加強(qiáng)土地供應(yīng)聯(lián)動(dòng)，以實(shí)際需求和商品住房庫存消化周期為基礎(chǔ)，合理安排土地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)與時(shí)序，實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定均衡。定期向社會(huì)公開住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃、住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃；對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行督查考核，提高供地計(jì)劃執(zhí)行率，土地供應(yīng)優(yōu)先滿足住宅用地需求，保障性住房用地做到應(yīng)保盡保。

落實(shí)優(yōu)化住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。進(jìn)一步健全住房用地供應(yīng)機(jī)制，科學(xué)合理安排土地供應(yīng)指標(biāo)，優(yōu)先滿足住宅用地需求。完善住房配套市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地配置，提高市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、中小戶型、中低價(jià)位新建普通商品住房供應(yīng)比例。分區(qū)域安排普通商品住房用地占商品住房用地的供應(yīng)比例，確�？偭空急炔坏陀�80%，并納入政府統(tǒng)一管理。支持首套剛需家庭購買住房，統(tǒng)籌安排住房與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間布局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)工人生活環(huán)境，就近解決職工住房困難。

穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模，建立健全住房市場(chǎng)體系監(jiān)管制度。以“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”為著力點(diǎn)，以“控制好房?jī)r(jià)”為重要工作目標(biāo)，制定市場(chǎng)體系住房建設(shè)及土地供應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制；建立市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，及時(shí)把握市場(chǎng)波動(dòng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)加大住房市場(chǎng)監(jiān)管力度，建立健全住房市場(chǎng)體系監(jiān)管制度。開展現(xiàn)有住房摸底調(diào)查，建立住房普查與空置率統(tǒng)計(jì)制度，為未來住房供應(yīng)提供參考依據(jù)。持續(xù)跟蹤住房市場(chǎng)秩序情況，及時(shí)整頓市場(chǎng)違法違規(guī)行為。建立住房市場(chǎng)監(jiān)管及信息發(fā)布平臺(tái)，及時(shí)監(jiān)控與掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，突出做好穩(wěn)控房?jī)r(jià)工作。

第二十五條培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

積極培育發(fā)展租賃市場(chǎng)多元供應(yīng)主體。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，支持鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加住房租賃經(jīng)營(yíng)范圍，開展住房租賃業(yè)務(wù)。

建成運(yùn)行一個(gè)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。大力推行“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”；組建住房租賃管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)；搭建全市住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)。建立義烏市屬國(guó)有住房租賃平臺(tái)。利用政府閑置物業(yè)、直管公房、老舊社區(qū)以及城中村閑置物業(yè)等資源，開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)通過自建、回收、回購、代租等方式籌集租賃住房房源。

建立一套租賃監(jiān)管服務(wù)制度。制定住房租賃和銷售管理?xiàng)l例；建立租賃市場(chǎng)監(jiān)管體制機(jī)制；落實(shí)部門住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管及服務(wù)職責(zé)分工；加強(qiáng)租賃行業(yè)監(jiān)管力度。健全住房租賃市場(chǎng)規(guī)章制度，加強(qiáng)住房租賃管理體系建設(shè)。完善住房租賃市場(chǎng)租賃契約管理制度，提高住房租賃合同覆蓋率，維護(hù)租賃雙方的權(quán)益。推廣“租售同權(quán)”，符合條件的承租人子女可就近入學(xué)，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

第二十六條推進(jìn)保障性住房建設(shè)和管理

完善公租房保障體系，實(shí)施應(yīng)保盡保。提高公租房管理服務(wù)水平在城鎮(zhèn)戶籍居民住房困難家庭實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”的基礎(chǔ)上，著重研究政府投資新建、購買、多余房源盤活等方式籌集實(shí)物配租房源，重點(diǎn)解決、優(yōu)先保障中等偏下收入家庭的住房困難問題，并著重研究解決新就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員在義烏市穩(wěn)定就業(yè)的新市民，尤其是公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等公共服務(wù)行業(yè)群體住房困難問題；建立健全租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，提出租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，使住房保障標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)，逐步縮小租賃補(bǔ)貼與實(shí)物配租的差距，鼓勵(lì)低收入家庭選擇租賃補(bǔ)貼到市場(chǎng)上租賃房源。

借鑒先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)公租房管理。健全公租房退出管理機(jī)制，將拖欠租金、違規(guī)使用等行為納入社會(huì)信用管理，確保住房保障有限資源公平善用。通過智能化、信息化手段，提升公租房運(yùn)營(yíng)管理水平。將入住和退出、租金收繳和房屋使用、維修養(yǎng)護(hù)、綜合管理等多項(xiàng)業(yè)務(wù)全部整合納入公租房運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，并依托人臉識(shí)別門禁、指紋門鎖及安防等智能設(shè)備，實(shí)行人、房智能動(dòng)態(tài)管理。

擴(kuò)大公租房的保障覆蓋面。義烏多途徑提升住房保障覆蓋面，使符合公租房條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工、創(chuàng)業(yè)人員住房困難問題得到有效緩解，在義烏穩(wěn)定就業(yè)人員居住條件明顯改善。進(jìn)一步深化將新就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員在義烏穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，以及青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員納入住房保障覆蓋范圍，降低申請(qǐng)門檻，多渠道解決在義烏穩(wěn)定就業(yè)人員和新就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員住房困難問題。

第二十七條大力實(shí)施人才住房建設(shè)管理

實(shí)施多主體投資、配建和集中建設(shè)相結(jié)合的建設(shè)方式。人才安居住房建設(shè)堅(jiān)持政府主導(dǎo)與社會(huì)投資相結(jié)合、建設(shè)規(guī)模與安居需求相匹配、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的原則。貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、安全、綠色、美觀”的建筑方針，實(shí)現(xiàn)資源集約化、建筑智能化。集中建設(shè)的人才安居住房應(yīng)充分考慮選址布局合理，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套完善。在二類居住用地上建設(shè)的人才安居住房，以及在其他用地上建設(shè)的供應(yīng)對(duì)象以家庭為單位的人才安居住房，應(yīng)嚴(yán)格按居住區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施及市政設(shè)施；在其他用地上建設(shè)的人才安居住房，供應(yīng)對(duì)象為單身的，應(yīng)配置滿足日常生活服務(wù)的公共配套、市政設(shè)施等。

實(shí)施政府投資建設(shè)人才住房，開展集體土地建設(shè)試點(diǎn)。政府投資建設(shè)的人才安居住房由投資主體或政府指定部門或機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)持有。人才安居住房建設(shè)用地納入國(guó)土部門全市年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出。政府投資建設(shè)的人才安居住房采取出讓或劃撥方式供地。通過土地公開出讓方式確定市場(chǎng)主體建設(shè)的人才安居住房，建成后可由政府回購，建設(shè)基本信息納入全市人才安居信息系統(tǒng)統(tǒng)一管理。積極開展集體土地建設(shè)試點(diǎn)，在交通便利、人才集聚、生活配套成熟的區(qū)域，利用集體建設(shè)用地建設(shè)部分人才住房以租賃方式定向供應(yīng)給人才。

研究制定優(yōu)惠政策，依托商品房開發(fā)配建人才住房。研究通過允許增建一定比例的商業(yè)用房或經(jīng)營(yíng)性用房政策，來鼓勵(lì)規(guī)模較大、實(shí)施集中開發(fā)的住宅用地項(xiàng)目按一定比例配建人才安居住房。配建的人才安居住房戶型面積為90平方米至140平方米，原則上以整幢、整單元或整層為最小配建單位，不得零散布置。人才安居住房及其配套設(shè)施與所在地塊商品住宅同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，停車配建等公共配套共享，建設(shè)和交付標(biāo)準(zhǔn)同所在地塊商品住宅一致。配建的人才安居住房原則上應(yīng)在首期建成，面積較大時(shí)可分兩期建設(shè)并在建設(shè)移交協(xié)議中約定。

靈活制定企事業(yè)單位配建人才公寓政策。新引進(jìn)在本市落地投資額較大、科技含量較高的重點(diǎn)項(xiàng)目、符合我市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目，可允許企業(yè)在項(xiàng)目用地內(nèi)自建適量的人才公寓，用地性質(zhì)不變，所建房產(chǎn)由企業(yè)自持使用；也可就近就地規(guī)劃建設(shè)部分共有產(chǎn)權(quán)住房定向供應(yīng)。對(duì)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)型、人才密集型的重大創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目及重點(diǎn)高校和科研院所項(xiàng)目，可根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品科技含量、投資額、引進(jìn)人才的數(shù)量和層次等因素，以及新引進(jìn)青年教師、科研人員和專業(yè)技術(shù)人才的住房需求，適當(dāng)放寬其利用自有存量土地建設(shè)人才公寓的配建規(guī)模，采用“一事一議”的方式給予安居支持。

第二十八條改善環(huán)境，提高居住品質(zhì)

大力推進(jìn)現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)，提升居住環(huán)境品質(zhì)。重點(diǎn)推進(jìn)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。提高住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面和服務(wù)水平，加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，規(guī)范物業(yè)管理行為。積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的趨勢(shì)，關(guān)注和加強(qiáng)老年人住房研究，探索和完善老年人安居在住房建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。如在必要的地方設(shè)置無障礙坡道，方便老年人出行，地面鋪設(shè)防滑材料，在設(shè)計(jì)通行空間時(shí)要考慮輪椅的進(jìn)出方便，社區(qū)還可設(shè)置老年餐廳，解決老年人的就餐問題等，盡可能為老年人提供一個(gè)方便舒適的居住環(huán)境。

大力推廣綠色建筑和裝配式建筑。緊密結(jié)合義烏發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)綠色建筑和精裝修住宅的宣傳力度，鼓勵(lì)企業(yè)在新建住宅中大力推廣綠色建筑和精裝修住宅，積極探索住宅產(chǎn)業(yè)化工作。積極推廣內(nèi)外墻裝飾一體化板、新型復(fù)合墻體材料、系統(tǒng)性節(jié)能門窗、裝配式鋼結(jié)構(gòu)等綠色建材，大力發(fā)展安全耐久、節(jié)能環(huán)保、施工便利的綠色建材；同時(shí)積極推廣應(yīng)用高性能混凝土、高強(qiáng)鋼筋、散裝水泥、預(yù)拌混凝土、預(yù)拌砂漿，在政府投資新建的公共租賃住房、棚改安置房項(xiàng)目，符合裝配式建造技術(shù)條件和要求的，將全部?jī)?yōu)先使用綠色建材，采用裝配式建筑，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提高裝配式建筑在商品住房項(xiàng)目中的比例。

第二十九條科學(xué)規(guī)劃，踐行未來社區(qū)

全面推進(jìn)義烏未來社區(qū)建設(shè)。按照分期報(bào)批、梯次培育原則，高質(zhì)量推進(jìn)義烏市未來社區(qū)建設(shè)工作。以下車門未來社區(qū)省級(jí)試點(diǎn)為契機(jī)，全面推廣改造更新和規(guī)劃新建兩大類未來社區(qū)建設(shè)嘗試。改造更新類以義烏市老舊小區(qū)為主體，鼓勵(lì)采取全拆重建和插花式改修建等方式，規(guī)劃新建類主要依托重大基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展平臺(tái)，以、軌道交通站點(diǎn)，人口集聚潛力大等要求選擇試點(diǎn)。未來社區(qū)規(guī)劃單元為50—100公頃，實(shí)施單元一般不低于20公頃。

加大資金保障力度，維持資金平衡。改造更新類試點(diǎn)通過地上地下增量面積合理限價(jià)出售出租，基本實(shí)現(xiàn)資金平衡。規(guī)劃新建類則參照“標(biāo)準(zhǔn)地”做法，實(shí)行帶方案土地出讓模式，適度降低用地成本，約束開發(fā)商落實(shí)未來社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

打造“領(lǐng)跑者”九大場(chǎng)景指標(biāo)體系。設(shè)置綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)與九大場(chǎng)景分項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，兼顧指標(biāo)的約束性和引導(dǎo)性，以居民滿意度為最終評(píng)判因素，以滿足未來社區(qū)內(nèi)涵要求為底線，形成不斷提升的“領(lǐng)跑者”指標(biāo)體系。

落實(shí)建設(shè)實(shí)施，加強(qiáng)進(jìn)度管控�？h（市、區(qū)）人民政府為試點(diǎn)主體，鼓勵(lì)和支持優(yōu)質(zhì)國(guó)資、民資、外資參與未來社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、管理服務(wù)，同時(shí)鼓勵(lì)優(yōu)先采取“項(xiàng)目全過程咨詢+工程總承包”方式。原則上規(guī)劃新建類2年左右完成試點(diǎn)建設(shè)工作，改造更新類可放寬至3年左右。

第三十條加大財(cái)稅和金融支持

財(cái)政部門應(yīng)加大財(cái)政資金投入力度，并形成穩(wěn)定的財(cái)政支持長(zhǎng)效機(jī)制。加大對(duì)保障性安居工程等方面的財(cái)政資金投入，形成穩(wěn)定的財(cái)政支持機(jī)制。加大對(duì)老舊小區(qū)改造及長(zhǎng)效管理的資金支持，確保各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序開展。

稅務(wù)部門應(yīng)深化落實(shí)住房相關(guān)稅收政策。落實(shí)保障性住房稅收優(yōu)惠和差別化的住房稅收政策，支持合理的自住需求，抑制投資投機(jī)性需求。落實(shí)好各項(xiàng)稅收政策，支持和促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)與居住類物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

金融部門應(yīng)完善保障性住房的金融支持。積極引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社�；�金、企業(yè)年金和其他資金參與保障性住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。探索 PPP 模式在保障性住房項(xiàng)目中的運(yùn)用，研究房地產(chǎn)信托投資基金以股權(quán)方式參與保障性住房項(xiàng)目。

第三十一條建立多部門協(xié)作機(jī)制

建立住建部門與規(guī)劃、國(guó)土、統(tǒng)計(jì)、稅務(wù)、財(cái)政、銀行、發(fā)改、水電氣等部門的相互協(xié)作機(jī)制，推動(dòng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)逐步走向互聯(lián)互通。建立從土地供應(yīng)到住房交易的全過程監(jiān)控系統(tǒng)，與電力、供水、燃?xì)獾炔块T實(shí)現(xiàn)信息共享，做好住房使用情況監(jiān)測(cè)，建立住建部門與公安部門的聯(lián)合查處房地產(chǎn)違法違規(guī)行為的機(jī)制。

第七章 規(guī)劃實(shí)施機(jī)制

第三十二條建立年度實(shí)施計(jì)劃

依據(jù)本規(guī)劃，同時(shí)綜合考慮義烏城市化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)、城鎮(zhèn)保障性安居工程實(shí)施成效等因素，制定年度實(shí)施計(jì)劃，科學(xué)合理安排各年度、各鎮(zhèn)街住房發(fā)展計(jì)劃。

第三十三條加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督

將本規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)與主要任務(wù)納入有關(guān)部門與縣區(qū)的目標(biāo)責(zé)任考核，強(qiáng)化并分解落實(shí)規(guī)劃的具體責(zé)任。定期組織開展規(guī)劃的跟蹤評(píng)估工作，嚴(yán)格監(jiān)控規(guī)劃落實(shí)情況，對(duì)落實(shí)規(guī)劃不力及違反規(guī)劃的行為，啟動(dòng)問責(zé)機(jī)制，并依法追究相關(guān)責(zé)任。

第三十四條推進(jìn)規(guī)劃相互銜接

強(qiáng)化本規(guī)劃與國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的溝通與銜接，在相關(guān)規(guī)劃編制與調(diào)整中，要將本規(guī)劃的相關(guān)指標(biāo)與內(nèi)容納入其中，強(qiáng)化土地安排、住房建設(shè)、空間布局等指標(biāo)及時(shí)落實(shí)。

第三十五條提高公眾參與力度

通過問卷調(diào)查、座談交流、征求意見、成果公示等公眾參與方式，將公共參與貫穿于住房發(fā)展政策和年度實(shí)施計(jì)劃編制和實(shí)施全過程，形成多方互動(dòng)、上下結(jié)合、雙向運(yùn)行的工作機(jī)制，增加決策的科學(xué)性。

第八章附則

第三十六條生效日期

本規(guī)劃自規(guī)劃批準(zhǔn)之日起生效。

第三十七條解釋權(quán)限

本規(guī)劃由義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

附圖

正文征集內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容領(lǐng)導(dǎo)簡(jiǎn)歷機(jī)構(gòu)職能長(zhǎng)