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一、項(xiàng)目基本情況
（一）項(xiàng)目概況
本項(xiàng)目位于龍崗區(qū)坂田坂雪崗大道與稼先路交匯處東北側(cè)，緊鄰軌道(略)號(hào)線(xiàn)“華為”站。
項(xiàng)目于(略)年4月列入《(略)年龍崗區(qū)城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，于(略)年5月7日取得《深圳市龍崗區(qū)人民政府關(guān)于<龍崗區(qū)坂田街道馬蹄山竹山工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃>審批情況的通知》（深龍府函〔(略)〕(略)號(hào)）。
（二）項(xiàng)目土地范圍
項(xiàng)目更新單元用地面積(略),(略).7平方米，拆除范圍用地面積(略),(略).8平方米，其中城中村用地面積(略),(略).(略)平方米。
（三）項(xiàng)目涉及集體資產(chǎn)情況
1.集體土地
項(xiàng)目涉及深圳市馬蹄山股份合作公司集體用地(略),(略).7平方米（其中拆除范圍內(nèi)(略),(略).8平方米，拆除范圍外、更新單元范圍內(nèi)(略).9平方米）。
2.集體現(xiàn)狀物業(yè)
項(xiàng)目涉及深圳市馬蹄山股份合作公司集體現(xiàn)狀永久性建筑面積(略),(略).(略)平方米，現(xiàn)狀臨時(shí)性建筑水平投影面積合計(jì)1,(略).(略)平方米，構(gòu)筑（附屬）物(略)項(xiàng)。具體詳見(jiàn)下表：
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建筑類(lèi)型
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現(xiàn)狀用途
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建筑面積（㎡）/水平投影面積（㎡）/項(xiàng)
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永久性建筑
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廠(chǎng)房
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(略),(略).(略)
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宿舍
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8,(略).(略)
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配套用房
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(略).(略)
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小計(jì)
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(略),(略).(略)
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臨時(shí)性建筑
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磚墻鐵皮頂、雨棚、鐵板夾層等
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1,(略).(略)
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構(gòu)筑（附屬）物
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水池、花壇、圍墻等
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(略)項(xiàng)
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3.非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)
項(xiàng)目涉及深圳市馬蹄山股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)(略),(略).(略)平方米。
（四）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)《深圳市龍崗區(qū)人民政府關(guān)于〈龍崗區(qū)坂田街道馬蹄山竹山工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃〉審批情況的通知》（深龍府函〔(略)〕(略)號(hào)），更新單元用地面積(略),(略).7平方米，拆除范圍用地面積(略),(略).8平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積(略),(略).6平方米。規(guī)劃容積(略),(略)平方米，其中商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑(略),(略)平方米（含商業(yè)文化設(shè)施6,(略)平方米、母嬰室(略)平方米），公共配套設(shè)施（含地下）6,(略)平方米（含社區(qū)健康服務(wù)中心1,(略)平方米、社區(qū)管理用房1,(略)平方米〈含為坂雪崗科技城DY(略)（象角塘村）更新單元統(tǒng)籌落實(shí)的社區(qū)管理用房(略)平方米〉、黨群服務(wù)中心(略)平方米、社區(qū)級(jí)公共配套用房2,(略)平方米〈含文化活動(dòng)室1,(略)平方米、社區(qū)管理用房1,(略)平方米、托育服務(wù)機(jī)構(gòu)(略)平方米、再生資源回收站(略)平方米〉）。物業(yè)服務(wù)用房按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》予以核定。
二、集體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果
深圳市馬蹄山股份合作公司已委托深圳市世鵬資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問(wèn)有限公司對(duì)本項(xiàng)目涉及集體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，委托深圳市一統(tǒng)土地房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢(xún)勘測(cè)有限公司進(jìn)行復(fù)核，項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為(略)年5月7日。具體評(píng)估及復(fù)核結(jié)果如下：
（一）集體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果
根據(jù)深圳市世鵬資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問(wèn)有限公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，項(xiàng)目涉及深圳市馬蹄山股份合作公司集體資產(chǎn)價(jià)值共計(jì)人民幣壹拾伍億零捌佰陸拾玖萬(wàn)玖仟肆佰貳拾元整（小寫(xiě)：(略)
1．《土地估價(jià)報(bào)告》（龍崗區(qū)坂田街道馬蹄山竹山工業(yè)園城市更新單元涉及深圳市馬蹄山股份合作公司擁有的(略),(略).7平方米集體土地在設(shè)定城市更新規(guī)劃條件下的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，報(bào)告號(hào)：(略)
2．《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（龍崗區(qū)坂田街道馬蹄山竹山工業(yè)園城市更新單元涉及深圳市馬蹄山股份合作公司擁有的集體物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估，報(bào)告號(hào)：(略)
3．《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（龍崗區(qū)坂田街道馬蹄山竹山工業(yè)園城市更新單元涉及深圳市馬蹄山股份合作公司擁有的(略),(略).(略)平方米非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)在設(shè)定規(guī)劃條件下的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，報(bào)告號(hào)：(略)
4．《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（龍崗區(qū)坂田街道馬蹄山竹山工業(yè)園城市更新單元涉及深圳市馬蹄山股份合作公司擁有的置換后物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，報(bào)告號(hào)：(略)
（二）集體資產(chǎn)復(fù)核意見(jiàn)
根據(jù)深圳市一統(tǒng)土地房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢(xún)勘測(cè)有限公司出具的《復(fù)核意見(jiàn)書(shū)》，復(fù)核結(jié)果顯示報(bào)告評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)合理、報(bào)告數(shù)據(jù)符合要求。
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算
根據(jù)《龍崗區(qū)坂田街道馬蹄山竹山工業(yè)園城市更新單元可行性研究報(bào)告》（深世鵬咨字第HK(略)號(hào)）,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)總投資成本約人民幣壹拾柒億肆仟壹佰叁拾玖萬(wàn)伍仟貳佰元整（小寫(xiě)：(略)
四、意向合作方基本情況
(一)根據(jù)《龍崗區(qū)馬蹄山竹山工業(yè)園城市更新項(xiàng)目合作意向書(shū)》，本項(xiàng)目意向合作方為深圳市潤(rùn)創(chuàng)興控股集團(tuán)有限公司，意向合作方已繳納意向合作保證金共計(jì)人民幣貳仟萬(wàn)元整（小寫(xiě)：(略)
(二)意向合作方已完成了本項(xiàng)目的前期工作，包括計(jì)劃立項(xiàng)、土地及建筑物核查、專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)等。
(三)根據(jù)《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開(kāi)發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔(略)〕2號(hào)）相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目已完成專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，考慮到意向合作方在前期專(zhuān)規(guī)階段的貢獻(xiàn)，在本項(xiàng)目評(píng)審中給予意向合作方6分的優(yōu)先分。
五、合作開(kāi)發(fā)方式
（一）深圳市馬蹄山股份合作公司提供項(xiàng)目范圍內(nèi)的集體用地(略),(略).7平方米，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)(略),(略).(略)平方米，集體現(xiàn)狀永久性建筑面積(略),(略).(略)平方米，臨時(shí)性建筑水平投影面積1,(略).(略)平方米，構(gòu)筑（附屬）物(略)項(xiàng)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，獲取相應(yīng)的合作補(bǔ)償及利益回報(bào)（含回遷物業(yè)和貨幣補(bǔ)償），項(xiàng)目改造開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，不承擔(dān)出資義務(wù)，不參與具體開(kāi)發(fā)管理等事務(wù)。
（二）合作方承擔(dān)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的全部資金投入，包含但不限于用地手續(xù)辦理、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用、補(bǔ)繳地價(jià)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售、稅費(fèi)、辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（將回遷物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記到權(quán)利人名下）等全部費(fèi)用。
（三）合作方負(fù)責(zé)從項(xiàng)目搬遷談判和補(bǔ)償、實(shí)施主體確認(rèn)、完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)、非農(nóng)指標(biāo)注銷(xiāo)、土地使用權(quán)出讓、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)辦理、項(xiàng)目施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目銷(xiāo)售、物業(yè)管理、辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)整個(gè)過(guò)程的全部工作，同時(shí)負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門(mén)辦理建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需的相關(guān)審批手續(xù)，招商方須予以協(xié)助。
（四）合作方作為本項(xiàng)目改造實(shí)施主體，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目更新范圍內(nèi)包括招商方在內(nèi)的所有權(quán)利主體物業(yè)的拆遷補(bǔ)償工作，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
（五）合作方須確保本項(xiàng)目建筑質(zhì)量符合國(guó)家建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)并符合工程勘察、設(shè)計(jì)文件的要求。
六、合作開(kāi)發(fā)期限
(一)本項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)期限，自招商方與合作方簽訂《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》之日起計(jì)算，至回遷物業(yè)辦畢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日止。
(二)為保證項(xiàng)目范圍內(nèi)道路和文體設(shè)施用地盡早移交，合作方須于《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》簽訂之日起(略)天內(nèi)完成項(xiàng)目范圍內(nèi)全部物業(yè)拆遷安置補(bǔ)償工作。
(三)合作方應(yīng)自獲得城市更新主管部門(mén)核發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)文件之日起(略)個(gè)月內(nèi)取得施工許可證。合作方應(yīng)于取得施工許可證之日起(略)個(gè)月內(nèi)完成竣工備案并向招商方交付回遷物業(yè)，并在交付之日起(略)個(gè)工作日內(nèi)向深圳市馬蹄山股份合作公司交付回遷物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
(四)配套設(shè)施與本項(xiàng)目商品樓建設(shè)時(shí)序同步開(kāi)發(fā)、同步建設(shè)、同步交樓。
七、搬遷補(bǔ)償方式
本項(xiàng)目采用回遷物業(yè)的利益分配方式。項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)償深圳市馬蹄山股份合作公司回遷辦公物業(yè)面積合計(jì)不低于(略),(略).(略)平方米（包含拆除范圍外、更新單元范圍內(nèi)集體土地補(bǔ)償(略)平方米），單價(jià)為(略),(略)元/㎡，總價(jià)值不低于人民幣壹拾伍億零捌佰陸拾玖萬(wàn)玖仟肆佰貳拾元整（小寫(xiě)：(略)
該補(bǔ)償為招商方的凈得利益。
八、過(guò)渡期臨時(shí)安置費(fèi)
合作方對(duì)招商方選擇產(chǎn)權(quán)置換的集體物業(yè)支付過(guò)渡期臨時(shí)安置費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)不低于(略)元/㎡/月，每月補(bǔ)償費(fèi)用為人民幣(略),(略)元/月（不足1元按1元計(jì)），每三年遞增5%。自招商方與合作方簽署《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》之日起至招商方取得回遷物業(yè)之日止。每月支付一次，首次支付時(shí)間為簽署《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》之日后的(略)個(gè)工作日內(nèi)。
若合作方未按交付期限約定交付回遷物業(yè)，合作方應(yīng)在當(dāng)期過(guò)渡安置費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（按照協(xié)議首次支付之日起累計(jì)一定年限調(diào)增后的金額）的基礎(chǔ)上上浮(略)%向招商方支付過(guò)渡安置補(bǔ)償費(fèi)；超過(guò)兩年的，雙方另行協(xié)商確定過(guò)渡安置補(bǔ)償費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)。由于招商方原因、不可抗力等原因?qū)е掠馄诘某狻?/div>
九、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整（含容積率調(diào)整）分配原則
本項(xiàng)目已取得專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)文件，若后期本項(xiàng)目如容積率發(fā)生調(diào)整、貢獻(xiàn)率調(diào)整，當(dāng)整體規(guī)劃建筑面積減少時(shí)，招商方所回遷分配的物業(yè)不減少；若整體規(guī)劃可售物業(yè)建筑面積增加，則招商方可獲得回遷物業(yè)應(yīng)相應(yīng)的增加，增加的回遷物業(yè)面積為新增可售物業(yè)建筑面積（可售物業(yè)建筑面積=規(guī)劃建筑面積-公共配套建筑面積-需移交政府物業(yè)建筑面積）的(略)%。
十、涉及重大事項(xiàng)變更約定
本項(xiàng)目已取得專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)文件，后期若用地性質(zhì)發(fā)生變化、貢獻(xiàn)率調(diào)整、開(kāi)發(fā)類(lèi)型調(diào)整等重大變更調(diào)整可以要求重新進(jìn)行二次評(píng)估。招商方可依據(jù)評(píng)估結(jié)果與合作方協(xié)商調(diào)整回遷。協(xié)商成功的，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議；協(xié)商不成的，招商方可以解除合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，適當(dāng)賠償造成合作方的損失和前期投入。
十一、回遷物業(yè)房產(chǎn)證稅費(fèi)承擔(dān)及逾期辦證違約責(zé)任
招商方全部回遷物業(yè)的性質(zhì)均為商品房，合作方負(fù)責(zé)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（紅本）至招商方名下，且需保證招商方享有完整、無(wú)產(chǎn)權(quán)瑕疵的物權(quán)。應(yīng)回遷建筑面積部分所涉及的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由合作方承擔(dān)，超過(guò)應(yīng)回遷建筑面積的部分所涉及的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，由招商方承擔(dān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)。
如因合作方原因?qū)е陆桓痘剡w物業(yè)后(略)個(gè)工作日內(nèi)未辦理完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，合作方應(yīng)按未辦理產(chǎn)權(quán)證的回遷安置物業(yè)登記總價(jià)的萬(wàn)分之五向招商方支付違約金。
十二、合作方股權(quán)變更約定
合作方與招商方簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議后，原則上合作方股權(quán)不得變更。如確需變更，合作方需書(shū)面告知招商方，待招商方書(shū)面回復(fù)同意變更后，方可變更。若未經(jīng)招商方書(shū)面同意，合作方股權(quán)發(fā)生變更的，招商方有權(quán)單方面要求解除合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，合作方投入和損失自行承擔(dān)。
十三、退出機(jī)制
合作方與招商方簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議后，雙方原則上不得無(wú)故退出項(xiàng)目，但出現(xiàn)下列情形，招商方有權(quán)解除合作開(kāi)發(fā)協(xié)議：
（一）合作方不履行合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的，有權(quán)解除協(xié)議并沒(méi)收全部履約保證金，給招商方造成損失的，合作方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
（二）合同履行完畢之前，有證據(jù)證明合作方存在經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化、喪失商業(yè)信譽(yù)、有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形的，經(jīng)招商方書(shū)面通知后，在(略)日內(nèi)未恢復(fù)履行能力且未提供適當(dāng)擔(dān)保的,視為以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，招商方有權(quán)解除合作開(kāi)發(fā)協(xié)議并沒(méi)收全部履約保證金。
（三）合作方違反城市更新相關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定，造成不良影響或者嚴(yán)重后果的，招商方有權(quán)解除合作開(kāi)發(fā)協(xié)議并沒(méi)收全部履約保證金。
十四、其他條件
（一）建筑標(biāo)準(zhǔn)
回遷物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案最終以政府審批為準(zhǔn)（需招商方確認(rèn)），其建筑設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量必須和整個(gè)項(xiàng)目相一致，不能區(qū)別對(duì)待。
（二）回遷物業(yè)位置
回遷給招商方的物業(yè)按同棟整層集中原則選擇，待本項(xiàng)目施工圖經(jīng)批準(zhǔn)并完成施工圖建筑面積測(cè)繪后雙方商定物業(yè)位置，另行簽署回遷辦公物業(yè)選房確認(rèn)書(shū)。項(xiàng)目建設(shè)完成后，根據(jù)竣工備案建筑面積測(cè)繪報(bào)告，雙方簽署調(diào)整面積差異的補(bǔ)充協(xié)議或最終版回遷辦公物業(yè)選房確認(rèn)書(shū)。
（三）交付標(biāo)準(zhǔn)
回遷物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)原則上為毛坯，最終以雙方簽訂的協(xié)議為準(zhǔn)；公共部分為精裝修交付。
（四）差價(jià)結(jié)算
建筑面積差異是指招商方實(shí)際獲得的回遷物業(yè)的總建筑面積與應(yīng)補(bǔ)償?shù)幕剡w物業(yè)的總建筑面積的差異。
雙方按建筑面積差異最小化的原則進(jìn)行選房。
回遷物業(yè)差價(jià)結(jié)算：(略)
差價(jià)結(jié)算時(shí)間：(略)
（五）停車(chē)位
本項(xiàng)目按規(guī)劃配建地下停車(chē)場(chǎng)及停車(chē)位，在回遷物業(yè)交付使用后由合作方委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理，招商方及其租戶(hù)可按物業(yè)比例（(略)%）使用停車(chē)位，并按照公示的車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納停車(chē)服務(wù)費(fèi)用。合作方須協(xié)助招商方與物業(yè)管理公司協(xié)商確認(rèn)該部分停車(chē)位收益分配比例。具體分配事項(xiàng)以招商方與合作方簽訂的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議為準(zhǔn)。
（六）物業(yè)管理
回遷物業(yè)交付使用后由合作方委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行前期物業(yè)管理。招商方對(duì)物業(yè)管理要求等內(nèi)容有權(quán)提出合理化建議，對(duì)招商方提出的合理化意見(jiàn)建議，合作方應(yīng)予以采納。業(yè)主委員會(huì)成立后，有權(quán)根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，自行選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。
十五、未約定事項(xiàng)的處置原則
在本方案中沒(méi)有約定的事項(xiàng)，以深圳市馬蹄山股份合作公司與合作方簽訂的《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》為準(zhǔn)。
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